10,816,000원
대구지방법원 2025타경31911. 고령군 개진면 인안리 276의 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 529㎡이고, 감정평가상 건물은 기호(2-가) 단독주택, 기호(2-나) 주택 및 창고로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김기임·김맹숙이 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2025년 10월 14일 김기임 지분에 주식회사케이아이코아즈대부가 강제경매개시결정을 받았습니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당권이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 “등기상 인수액”보다 매각대상 지분 범위·공유자 우선매수권 특별조건·점유 및 경계 상태에 있습니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 특별매각조건이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 개진면 인안리 276 · 인안길 88-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 주택 및 창고 |
| 토지 | 529㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 83,900원/㎡ |
| 소유관계 | 김기임 2분의 1 · 김맹숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 91,945,900원 / 10,816,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 11,474,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수권 관련 특별매각조건 |
① 권리 흐름 — 단순하지만 ‘공유지분’이 핵심
2025년 2월 19일 소유권보존 당시 김기임과 김맹숙이 각각 2분의 1 지분을 보유했고, 2025년 10월 14일 김기임 지분에 대해 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 별도의 근저당권이나 압류는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대관계 — 인수 0원과 별개로 확인이 필요
현재 배당 계산에는 임차보증금 인수액이 반영돼 있지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다, 현장 점유자와 전입·사업자등록·확정일자 등 실제 점유관계를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
설비는 급배수·위생·난방설비가 되어 있으나 가동 여부는 불확실하고, 건물이 상당기간 공실상태였던 것으로 추정됩니다. 권리금액 인수와 별개로 수선·점유·사용 가능성은 현장 확인이 필요한 부분입니다.
③ 6회 유찰 — 가격 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 91,945,900원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 10,816,000원, 감정가의 11.76%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격을 전제로 한 시세 우위 판단보다 공유지분 구조·특별매각조건·농촌 주택 및 토지의 개별성·경계 불확실을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 10,816,000원 | 10,221,312원 | 1,253,581원 |
| 7회 유찰 시 | 7,571,199원 | 7,034,917원 | 4,439,976원 |
| 8회 유찰 시 | 5,299,839원 | 4,804,442원 | 6,670,451원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,688원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 11,474,893원 | 10,221,312원 |
| 미배당 | - | 1,253,581원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 10,816,000원에서는 집행비용 594,688원을 제외한 10,221,312원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 11,474,893원 중 1,253,581원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인안1리 마을회관 북서측 인근. 주변은 농경지와 기존 주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 위치하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2-가)는 목조 기와지붕 단층 단독주택, 기호(2-나)는 목조 스레트지붕 단층 주택 및 창고입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비가 되어 있으나 가동 여부는 불확실하며, 상당기간 공실상태였던 것으로 추정됩니다.
- 토지. 529㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역에 포함되며 영농여건불리농지·준보전산지와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경계. 북측 경사지 임야 및 인접지들과 본건 토지의 경계가 다소 불확실해, 상세한 경계를 위해 측량 등이 필요한 것으로 판단됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 등기에는 김기임 지분에 대한 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 물건목록에서 실제 매각대상 지분을 정확히 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건의 적용 방식과 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 전입관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 감정평가서가 경계 불확실성을 직접 지적하고 있으므로 인접지와의 경계를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 건물 상태. 상당기간 공실 추정, 설비 가동 불확실이므로 수리·철거·사용 가능성까지 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰로 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 현장가치와 처분 가능성을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 많다
이 사건은 등기와 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 최저가 10,816,000원을 기준으로 매수인 인수액은 0원이고, 별도의 근저당권이나 압류도 없습니다. 하지만 입찰 난도는 그 숫자만으로 설명되지 않습니다. 김기임 2분의 1 지분에 대한 강제경매개시결정, 공유자 우선매수권 특별조건, 임대관계 미상, 장기 공실 추정, 경계 불확실, 제시외 건물 일괄매각까지 확인해야 합니다.
감정가 91,945,900원이 10,816,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 6회 유찰 자체가 이 물건의 난도를 보여주는 숫자이기도 합니다. 이 사건의 결론은 “싸게 내려왔다”가 아니라, 매각범위·공유관계·점유·경계·건물 상태를 모두 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있다입니다.
