울산지방법원 2025타경1223. 양산시 평산동 대우월드피아 10층 1009호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박선희이며, 2017.08.29. 소유권이전과 같은 날 울산제일새마을금고의 채권최고액 86,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·임차권·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 한재현은 보증금 30,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 주민등록일자는 2021.09.27., 점유개시일자는 2021.09.17., 확정일자는 2021.09.01.입니다. 모두 말소기준권리인 2017.08.29. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 확인되지만 현재 배당 시나리오에서는 선순위 근저당권에도 미배당이 발생하므로, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아니라 후순위 임차권이 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1223 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층 1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.905㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박선희 |
| 감정가 / 최저가 | 76,400,000원 / 53,480,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 63,180,620원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 인수되지 않는다
말소기준은 2017.08.29. 울산제일새마을금고 근저당권입니다. 2024.09.27. 등기된 한재현의 주택임차권은 주민등록·점유·확정일자 모두 말소기준권리 이후이고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 2025.02.06. 국 압류, 2025.05.02. 수영구 압류, 2025.06.23. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2021.09.27. | 2021.09.01. | 없음 | 있음 2024.09.27. | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래 대비 상회
대우월드피아 동일면적 49.91㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 57,733,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 66,666,666원, 거래 건수는 3건이며 현재 최저가 53,480,000원은 그 평균의 80.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.91㎡ | 3건 | 66,666,666원 |
다만 최신 거래는 2025.10의 51,000,000원입니다. 현재 최저가 53,480,000원은 이 최신 거래보다 높으므로, 최근 12개월 평균 대비 할인만 보고 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 21.8%로 나타나지만, 실제 응찰에서는 가장 가까운 최신 거래와 층 차이까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,362,640원 |
| 1. 근저당 · 울산제일새마을금고 | 86,400,000원 | 52,117,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 울산제일새마을금고 채권최고액 86,400,000원 중 52,117,360원이 배당되고, 미배당은 34,282,640원입니다. 신청채권액 63,180,620원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 53,480,000원 | 52,117,360원 | 34,282,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 37,436,000원 | 36,362,152원 | 50,037,848원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,205,200원 | 25,333,506원 | 61,066,494원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 평산동 소재 이마트 트레이더스 북측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트단지·공동주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층 1009호이며, 위생·급배수·상하수도·전기·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 주거용 건물부지로 이용 중이고 서측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,601,000원/㎡입니다.
- 단지. 대우월드피아는 120세대, 2014.09.05. 준공이며 동일면적 거래 자료가 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 한재현의 주민등록일자 2021.09.27.과 말소기준권리 2017.08.29.의 선후관계를 원본에서 대조하세요.
- 최신 거래 우선 비교. 현재 최저가 53,480,000원은 최근 12개월 평균에는 못 미치지만 최신 거래 51,000,000원보다 높습니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당권 미배당이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유상태와 내부 상태를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래와 함께 보자”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.29. 울산제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차권자 한재현의 전입과 임차권등기는 그보다 뒤입니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아니며 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 한쪽으로 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가 53,480,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원의 80.2%로 내려왔지만 최신 거래는 51,000,000원입니다. 따라서 최근 평균 대비 할인과 최신 거래 대비 상회가 동시에 존재합니다. 권리상 부담은 낮지만, 응찰가는 최근 한 건의 거래와 층·상태를 확인한 뒤 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.