대전지방법원 천안지원 2026타경27. 천안시 서북구 성정동 741-7, 도로명주소 양지8길 10-1에 소재한 숙박시설입니다. 감정평가상 상호는 천안스테이 1977이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물로 숙박시설로 이용 중입니다. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 목록도 매각에 포함됩니다.
소유자는 이정환입니다. 2016년 7월 21일 선영새마을금고가 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 경매 신청채권자도 같은 선영새마을금고이며 청구액은 1,080,745,300원입니다.
등기상 후순위 권리만 살펴보면 비교적 명확합니다. 그러나 이 건물은 단일 주택이 아니라 여러 호실이 있는 숙박시설입니다. 실제 전입·점유 관계자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어, 배당표의 인수액 0원을 임대차 조사까지 완결된 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2026타경27 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 741-7 도로명주소: 양지8길 10-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 천안스테이 1977 · 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 사용승인일 | 1991.12.31 |
| 토지 | 성정동 741-7 · 지목 대 · 면적 360.4㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 이정환 (2003.06.30 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 2,142,290,420원 / 2,142,290,420원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 선영새마을금고 / 1,080,745,300원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.21 선영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 목록 포함 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
핵심은 2016.07.21 선영새마을금고 근저당권입니다. 기존 농업협동조합중앙회 근저당과 정신환 전세권은 같은 날 해지에 따라 말소됐습니다. 이후 설정된 강민경의 전세권, 충남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 관계자 3명
확인되는 실제 임차·점유 관계자는 한상근·홍무영·강민경 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 세 사람 모두 신고된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한상근 508호 · 주거 |
2025.08.18 | 보증금 미상 차임 미상 |
신고 전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 홍무영 106호 · 주거 |
2025.10.23 | 보증금 미상 차임 미상 |
신고 전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 강민경 건물 전부 전세권 등기 |
2024.07.18 | 160,000,000원 월 4,000,000원 |
전입일 기준 대항력 없음 후순위 전세권 배당 대상 승계 없음 |
강민경 배당요구일: 2026.02.25 · 전세권 설정일: 2024.07.18 · 전세권 존속기간: 2024.07.18~2029.07.17.
배당요구 여부와 최우선변제 대상 여부도 확인이 필요합니다. 현재의 인수액 0원은 이러한 미확인 사항에서 추가 인수권리가 드러나지 않는다는 전제입니다.
다만 후순위 전세권이 매각으로 소멸한다는 사실과 실제 건물의 인도·명도가 완료된다는 사실은 별개입니다. 특히 숙박시설 운영과 각 호실의 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,142,290,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,822,904원 |
| 1. 근저당 · 선영새마을금고 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 전세권 · 강민경 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 61,819,144원 | 61,819,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 596,648,372원 |
근저당 예상배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 1,300,000,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 선영새마을금고의 경매 청구액은 1,080,745,300원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·미상 보증금은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 매각된다는 가정에서는 채권자 예상배당 합계가 1,521,819,144원이고, 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 596,648,372원으로 산정됩니다. 다만 배당 잔여금이 발생한다는 사실만으로 현재 매각가의 시세 적정성이 입증되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 확인할 것
| 회차 | 예상 매각가 | 미배당액 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,142,290,420원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,713,832,336원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,371,065,868원 | 166,863,935원 | 0원 |
각 회차의 예상배당·집행비용을 반영한 시나리오입니다. 실제 매각가와 배당액은 달라질 수 있으며, 미상 임대차의 추가 권리가 확인되면 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안성정초등학교 남측 인근으로 상업시설·업무시설·주택·아파트단지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상호명 천안스테이 1977의 숙박시설로 이용 중입니다. 단순 주거용 건물보다 영업·운영 여건에 따른 가치 변동을 함께 고려해야 합니다.
- 건물. 1991.12.31 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 기본 전기·냉난방·위생·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 성정동 741-7은 지목 대, 면적 360.4㎡, 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,182,000원/㎡이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 목록이 포함됩니다. 근저당 공동담보에는 성정동 741-7 및 741-8 토지가 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 실제 매각 대상 토지의 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 실제 객실 운영, 매출·비용, 공실 및 시설 유지 상태를 확인하지 않은 채 감정가만으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 임대차 조사. 508호 한상근, 106호 홍무영의 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계를 확인하세요. 미상 임대차에 따른 추가 배당 또는 인수 위험이 없는지 확인해야 합니다.
- 강민경 전세권. 건물 전부에 설정된 후순위 전세권의 배당요구와 매각에 따른 소멸, 실제 점유 및 인도관계를 확인하세요.
- 공부·현황 대조. 공부상 4층과 외관상 5층 표시가 다른 부분을 건축물대장·감정평가서·현장 호실 배치와 대조하세요.
- 토지·제시외 물건. 일괄매각 대상과 제시외 목록을 확인하고, 741-7 및 741-8 관련 공동담보 기재를 실제 매각 범위와 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 숙박시설 운영. 실제 이용현황, 객실별 점유관계, 시설 유지보수, 영업 관련 권리·허가 및 운영수익을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 2,142,290,420원을 주변 거래·숙박시설 수익성·토지와 건물의 개별 가치에 비추어 검증한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 서류 확인. 건물 및 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “예상 인수 0원”만으로 판단할 물건은 아니다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 선영새마을금고의 2016년 근저당권 이후 설정된 강민경 전세권과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 임차·점유 관계자가 3명이고 그중 2명의 보증금이 확인되지 않았다는 점을 가볍게 넘길 수 없습니다. 여기에 숙박시설이라는 특수 용도, 공부와 외관상 층수 표시 차이, 일괄매각 범위의 확인 필요성이 더해집니다.
최저매각가 2,142,290,420원이 시장가치보다 낮은지도 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 임대차와 현장·매각 범위, 숙박시설 가치 검증이 선행돼야 하는 신건으로 정리됩니다. 등기상 예상 인수액과 실제 취득 과정의 위험을 구분해 판단해야 합니다.
