대전지방법원 2026타경10117. 천안시 서북구 백석동 ‘천안마치에비뉴4’ 1층 133호입니다. 집합건축물대장 전유부상 판매시설(소매시장)이고 감정 당시 공실상태였습니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 현재 소유자 박정자가 2021.12.13 소유권을 취득했고 같은 날 도솔신용협동조합 앞으로 채권최고액 235,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.26 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 핵심은 매수인 인수액 0원입니다. 임차인 조사 내역도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 매각물건명세서의 최종 상태를 다시 확인하는 절차는 필요합니다. 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 395,000,000원이 현재 시장에서 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10117 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층133호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 판매시설(소매시장) · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상2/지하1층 건물 중 1층 133호 |
| 소유자 | 박정자 · 2021.12.13 소유권이전 · 거래가액 363,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 도솔신용협동조합 / 172,226,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 조사 내역 없음. 말소기준은 2021.12.13 도솔신용협동조합 근저당권입니다. 같은 달 주식회사알토란 앞으로 설정됐던 채권최고액 30,230,000원의 후순위 근저당권은 2022.02.15 이미 말소됐습니다. 2026.01.26 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기로 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 감정가 자체를 검증해야 한다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 395,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰은 없습니다. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 2021.12.13 기준 363,800,000원이지만, 이는 현재 시세와 직접 동일시할 수 없는 과거 거래입니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 395,000,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,330,000원 |
| 1. 근저당 · 도솔신용협동조합 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,470,000원 |
매각가 395,000,000원 가정 시 배당모형은 집행비용 6,330,000원, 도솔신용협동조합 근저당 235,200,000원, 소유자 잔여 153,470,000원으로 구성됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 395,000,000원 | 235,200,000원 | 153,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 316,000,000원 | 235,200,000원 | 75,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,800,000원 | 235,200,000원 | 13,260,800원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 2회 유찰 가격인 252,800,000원에서도 채권최고액 235,200,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 권리상 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 다만 배당상 안전하다는 사실과 시장에서 싸다는 판단은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이마트(천안서북점) 남서측 인근이며, 주위는 각종 상업시설·아파트단지·공원 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장 전유부상 판매시설(소매시장)이며 감정 당시 공실상태입니다.
- 도로. 남동측과 북서측 왕복 4차선 포장도로, 북측 폭 약 4m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 물류단지 · 유통업무설비에 해당하며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 판매시설의 최근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 공실 판매시설이므로 가능한 임대료와 공실기간을 확인해 매입가격을 역산할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.12.13 도솔신용협동조합 근저당이 말소기준인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.12.13 도솔신용협동조합 근저당이고, 후순위 근저당은 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현황은 판매시설(소매시장) 공실이고 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 현재 최저매각가 395,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없으므로, 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 상가 자체의 실제 거래가격·임대수익·공실 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
