대전지방법원 2026타경10125. 천안시 서북구 백석동 백석리슈빌아파트 104동 16층 1601호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2011.01.05. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 341,280,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 목영래가 1601호에 2019.12.04. 전입한 것으로 조사됐지만, 말소기준일인 2011.01.05.보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정하기 어렵지만, 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 없습니다.
따라서 이번 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 539,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 473,750,000원, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 113.8%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.9% 흐름입니다. 전체 실거래 평균 518,363,636원만 보면 104.0%이지만, 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1007 백석리슈빌아파트 104동 16층1601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 156.6227㎡ · 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 정관호 · 2010.10.23. 매매 · 거래가액 474,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 539,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 240,540,462원 |
| 말소기준권리 | 2011.01.05. 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 341,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유자는 별도 확인
현재 등기상 핵심은 2011.01.05. 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금 가압류 255,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2017년 이후 설정됐던 여러 근저당권과 가처분은 이미 말소됐고, 2021.03.04. 국의 압류도 2021.07.06. 해제됐습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 목영래 · 1601호 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 목영래 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금 관계는 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
백석리슈빌은 901세대, 2010.04.28. 준공 단지입니다. 비교 면적은 156.62㎡이며, 전체 실거래 표본은 11건입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 473,750,000원·최신 거래 400,000,000원·가격 추세 -12.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 156.62㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 156.62㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2025.03 | 156.62㎡ | 18 | 490,000,000원 |
| 2025.02 | 156.62㎡ | 14 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 473,750,000원 |
현재 실질취득액 539,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.8%입니다. 최신 2026.01 거래가 400,000,000원인 점도 함께 봐야 합니다. 전체 11건 평균은 518,363,636원이지만, 2022년·2023년 등 과거 고가 거래가 포함돼 있고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.9%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 341,280,000원 | 341,280,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 189,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 596,280,000원 중 531,210,000원이 배당되고, 미배당은 65,070,000원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 환서초등학교 북측 인근이며 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 16층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(백석2지구)이며, 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 거래 흐름. 백석리슈빌은 901세대이며 비교 면적 156.62㎡ 실거래 표본은 11건입니다. 최근 12개월 평균은 473,750,000원이고 최근 거래 추세는 -12.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 실질취득액 539,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 113.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.9% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 원문 확인. 목영래는 대항력이 없는 것으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 1601호에 목영래가 전입한 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기부 발급일은 2026.09.29.입니다. 매각기일 전 최신 등기사항과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘539,000,000원의 가격’이 문제다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 목영래도 후순위 전입으로 판정돼, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 그 장점이 현재 가격을 정당화하지는 않습니다.
신건 실질취득액 539,000,000원은 최근 12개월 평균 473,750,000원의 113.8%이고, 최신 거래는 400,000,000원, 최근 가격 추세는 -12.9%입니다. 전체 평균 518,363,636원에는 과거 거래가 함께 섞여 있으므로 이를 근거로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 현재 회차의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 실거래보다 높은 신건 가격입니다.
