대전지방법원 2026타경10170. 천안시 동남구 청당동 청당마을 신도브래뉴 109동 1108호, 전용 84.931㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김수천으로, 2013년 김인숙과 각각 지분 절반을 취득한 뒤 2015년 재산분할로 나머지 지분을 이전받았습니다. 이후 2019년 대전새마을금고 근저당권이 설정되고, 2022년 엔에이치농협캐피탈 근저당권이 추가됐습니다.

이번 경매의 신청채권자는 엔에이치농협캐피탈 주식회사이며 청구금액은 46,149,160원입니다. 말소기준보다 후순위인 채권자가 임의경매를 신청한 구조입니다. 다만 근저당권 두 건이 별도로 설정된 대전새마을금고의 선순위 채권최고액 합계가 157,300,000원이므로, 낙찰대금에서 이 선순위 권리가 먼저 배당되는 점을 이해해야 합니다.

2025년에는 대전새마을금고의 근저당권이 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 2026년에는 엔에이치농협캐피탈과 새마을금고자산관리회사 명의의 경매개시결정이 각각 등기됐습니다. 같은 물건에 관한 경매절차가 중첩돼 있으므로 실제 진행사건과 매각기일은 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 순서대로 소멸

말소기준권리는 2019.04.30 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 대전새마을금고 명의로 채권최고액 117,700,000원과 39,600,000원이 동일 접수일에 설정됐습니다. 두 근저당권은 2025.12.30 새마을금고자산관리회사로 이전됐으나, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

이후 2022.09.29 설정된 엔에이치농협캐피탈 근저당권(채권최고액 50,400,000원)은 후순위입니다. 2026년의 두 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2023년 비지에프리테일 가압류 25,000,000원은 2024.05.22 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 14.4% 높다

청당마을신도브래뉴의 전용 84㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 177,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월의 178,000,000원입니다. 두 기준 모두 신건 최저가 203,000,000원보다 낮습니다.

최근 거래가격의 범위는 164,000,000원~210,000,000원입니다. 거래가격에 편차가 있지만, 최신 거래와 최근 평균 모두 1.77억~1.78억원 수준입니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 평균의 114.4%입니다.

특히 동일한 전용 84.93㎡의 2026년 8월 11층 거래가격이 175,000,000원이라는 점도 참고할 만합니다. 개별 호수의 향·수리 상태·조망 등에 따른 차이는 있을 수 있지만, 현재 신건 가격이 최근 거래 수준보다 낮다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용 3,642,000원을 공제한 후 채권자에게 199,358,000원이 배당되는 가정입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 실제 확정채권액·당해세·우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 기존 근저당권의 양수인은 중복 채권으로 계산하지 않았습니다.

신건 매각가를 기준으로 선순위 근저당권에는 채권최고액 상당액이 배당되지만, 엔에이치농협캐피탈에는 42,058,000원만 배당됩니다. 전체 예상 미배당은 8,342,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 경매 신청채권자의 청구액 46,149,160원도 이 가정에서는 전액 충족되지 않습니다.

회차별 배당·미배당 변화

유찰될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에서는 매수인 인수액이 증가하지 않습니다. 즉 가격 하락에 따른 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안청룡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 전반적인 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있습니다. 서측 왕복 4차선 도로를 통해 접근할 수 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 2006.08.31 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 급배수·위생설비·승강기·도시가스·난방설비·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 공시지가. 1,341,000원/㎡. 단지 부지는 대체로 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 915세대 단지로 최근 같은 면적대의 실거래는 확인됩니다. 다만 거래가격이 164,000,000원에서 210,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·상태를 반영한 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 177,500,000원의 114.4%입니다. 최근 시세보다 높은 금액이라는 점을 입찰 판단에 우선 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 제시된 후속 회차의 최저가는 162,400,000원과 129,920,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 확인하고 해당 시점의 실거래를 다시 비교하세요.
• 임대관계·점유 조사. 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 감정서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
• 중첩 경매 확인. 2026타경10170 외에 2026타경11592 경매개시결정도 등기돼 있습니다. 실제 진행사건과 매각기일, 절차의 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 대전새마을금고의 을구 9번 근저당권은 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이전된 채권을 원래 채권과 중복 합산하지 않도록 배당순위와 확정채권액을 확인하세요.
• 예상배당의 한계. 신건 예상 미배당은 8,342,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준의 추정이며 실제 청구채권, 집행비용, 당해세 및 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 가격은 별개다”

천안 청당마을 신도브래뉴 1108호는 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 등기와 예상배당을 기준으로 매수인 인수액은 0원이며, 신건 예상 미배당 8,342,000원도 매수인이 그대로 승계하는 채무는 아닙니다. 다만 실제 점유·임대관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

가격은 분명히 다릅니다. 최근 12개월 평균 177,500,000원, 최신 거래 178,000,000원인 상황에서 신건 최저가 203,000,000원은 최근 평균의 114.4%입니다. 현재 가격에는 실거래 대비 할인 효과가 없습니다.

1회 유찰 시 제시된 최저가 162,400,000원은 현재 최근 평균보다 낮아지지만, 실제로 그 가격에 매각절차가 진행되는지와 당시 시장가격은 다시 확인해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮게 평가되지만 신건 가격에는 매력이 부족한 사건으로, 가격 조건의 변화와 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.