대구지방법원 2025타경100326. 영주시 봉현면 대촌리의 공장 및 토지입니다. 감정평가상 기호2), 4)는 공장, 기호3)은 공장·사무실·식당으로 이용 중이며, 토지는 4,377.6㎡의 공장용지입니다. 등기상 소유자는 안시락이고, 2025.01.14 상속을 원인으로 2025.07.29 소유권이전이 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2012.04.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000,000원이며, 이후 신용보증기금·현대카드·서울보증보험·우리카드의 가압류와 국·영주시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 봉현면 대촌리 412-1 · 소백로1701번길 149 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장·사무실·식당 |
| 토지 | 공장용지 · 4,377.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 안시락 |
| 감정가 / 최저가 | 2,333,738,000원 / 2,333,738,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공시지가 | 109,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.04.20 접수된 농협은행주식회사 근저당권 2,000,000,000원입니다. 이 근저당에는 대촌리 412-1·413-3 토지, 413-3 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 공동담보로 기재되어 있습니다. 2024.01.25 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 112,000,000원이 일부 이전된 기록도 있습니다.
후순위에는 신용보증기금 1,368,000,000원, 현대카드 주식회사 12,306,562원, 서울보증보험주식회사 450,945,000원, 주식회사 우리카드 36,701,264원의 가압류와 국·영주시 압류 및 경매개시결정이 있습니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 물건 구성 — 공장·토지·설비를 한꺼번에 본다
매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구도 매각대상에 포함됩니다. 공장 경매에서는 토지·건물만 보는 것이 아니라 생산설비의 실제 존재와 가동 가능 여부가 가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 건물 이용 | 기호2), 4) 공장 · 기호3) 공장, 사무실 및 식당 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
| 소재불명 | 기계기구 17호~21호 |
| 공부와 차이 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,333,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,737,380원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 1,368,000,000원 | 308,000,620원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,306,562원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 450,945,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 36,701,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 2,333,738,000원 기준 채권 총액 3,867,952,826원 중 2,308,000,620원이 배당되고, 미배당은 1,559,952,206원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 봉현면 대촌리 소재 영주일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 창고시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 공장용지 4,377.6㎡, 평지·정방형·중로한면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역으로 모든 축종이 제한되는 구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 공장·사무실·식당의 실제 점유자와 임대차계약 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각대상 기계기구 17호~21호가 소재불명입니다. 목록별 존부·상태와 감정가 반영 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·태양광발전설비·기계기구가 포함되므로 매각목록과 현장 자산이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 토지가격·건물 잔존가치·설비가치를 나눠 신건 최저가 2,333,738,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 1,866,990,400원, 2회 유찰 시 1,493,592,320원입니다. 가격 하락과 함께 채권 미배당은 각각 2,022,032,330원, 2,391,696,429원으로 증가합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다르다
등기권리만 보면 말소기준이 명확하고 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 주택형 경매와 다릅니다. 공장·토지·제시외 건물·태양광설비·기계기구가 함께 묶인 일괄매각이고, 기계기구 17호~21호는 소재불명입니다. 감정요항표상 임대관계도 미상이며 실거래 시세 비교 자료도 없습니다.
따라서 신건 최저가 2,333,738,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 입찰 전에는 실제 점유관계와 임대차, 기계기구 목록별 존부, 태양광발전설비와 제시외 건물의 상태, 국세·지방세 압류의 배당 영향, 그리고 공장·토지·설비 각각의 시장가치를 따로 확인하는 것이 핵심입니다.
