최저가는 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만 말소기준 이전 전세권 1.7억원과 보증금 미상 주거점유 이슈가 있어 권리·가격 모두 확인이 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전 설정된 전세권 170,000,000원과 주거 점유 관계입니다. 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
208,000,000원
최저 145,600,000원
실질취득 검토
전세권 확인
170,000,000원 전세금
유찰
1회
감정가 70%
인수 위험
주의
선순위 전세권 존재
울산지방법원 2025타경1230. 울산 남구 신정동 더위미 5층 502호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이에이치건설이며, 2025년 임의경매가 개시되었습니다. 핵심 권리는 을구 5번 전세권입니다. 전세권 설정일이 2023년 4월 19일이고, 이후 설정된 근저당권보다 앞서므로 매각 시 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경1230
소재지
울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 5층 502호
용도 / 이용상태
근린시설
소유자
주식회사케이에이치건설
감정가 / 최저가
208,000,000원 / 145,600,000원
신청채권
김동현 · 청구금액 170,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 을구 5번 전세권 이전의 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다. 을구 5번 전세권은 2023년 4월 19일 설정되었고 전세금은 170,000,000원입니다. 이후 을구 6번 근저당권(채권최고액 50,000,000원)은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·전세권 분석
구분
내용
판정
점유자
내용없음
확인필요
전입
2023.03.27
대항력 有
확정일자
2023.03.17
우선변제 가능
전세금
170,000,000원
인수 검토
⛔ 선순위 전세권 위험 전세권자는 배당요구를 했으나 현재 회차 기준 배당금은 142,761,600원입니다. 전세금 170,000,000원 기준으로 약 27,238,400원이 미배당됩니다. 매수인은 전세권 관계와 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,838,400원
전세권 · 김동현
170,000,000원
142,761,600원
근저당권 · 강덕천
50,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모
용도. 일반상업지역 내 근린시설로, 주거용 아파트와 다른 임대·매수 수요를 검토해야 합니다.
입지. 울산광역시 남구 신정동 봉월로8번길 20 소재입니다.
토지. 일반상업지역, 대지 165.6㎡, 평지 형태입니다.
환금성. 근린시설은 아파트 대비 수요층이 제한적일 수 있어 임대·사용 목적 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 전세권 말소 여부와 매수인 부담 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 145,600,000원이라는 가격만 보고 접근하지 말고 전세권 미배당 가능성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 전입·확정일자 정보와 실제 점유 관계를 현황조사서와 함께 확인해야 합니다.
근린시설 검토. 실제 이용 상태와 임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 선순위 전세권 170,000,000원이 존재하고 배당 부족 가능성이 있어 가격보다 권리 구조가 우선입니다. 근린시설이라는 용도 특성까지 고려하면 낮은 최저가보다 실제 부담 가능한 취득가를 계산한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 5건 동시 경매
소재지
울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 5층502호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경1230
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:00
·133호 법정
물건
더위미 5층502호
철근콘크리트구조 61.9779㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
