대구지방법원 2025타경31929. 대구 서구 비산동 1231-1, 도로명 팔달로 124에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설·판매시설이고, 지하1층은 모모게임장, 1층 의료기기매장, 2층 SH건강센터, 3층 헬쓰장, 4층 신협건강문화복지센터, 5층 사무실 등으로 사용되고 있습니다. 토지는 588.0㎡, 일반상업지역·상업용이며 광대로한면에 접한 평지의 사다리형 토지입니다.
가격 숫자는 눈에 띕니다. 감정가가 5,291,232,120원인데 4회 유찰 후 현재 최저가는 1,270,424,000원, 감정가의 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제공되지 않았으므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전세권과 다수 점유관계가 얽혀 있어 감정가 대비 할인율보다 실제 인수 범위가 입찰가를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31929 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 1231-1 · 대구광역시 서구 팔달로 124 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 토지 | 588.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 광대로한면 |
| 소유자 | 조영래 2분의 1 · 조정현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,291,232,120원 / 1,270,424,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,570,699,724원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준권리는 2023.06.29. 을구 15번 주식회사대구은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 2023.08.08. 대구은행 근저당 1,800,000,000원과 2025.10.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 기준권리보다 훨씬 앞선 2014.03.05. 대구대서신용협동조합 전세권 180,000,000원입니다. 등기 분석에는 이 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 반면 현재 배당모형에서는 이 전세권에 180,000,000원을 배당하는 것으로 계산돼 있어, 존속·소멸 및 실제 인수 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 반드시 대조해야 하는 지점입니다. 배당 계산만 보고 180,000,000원의 인수 위험이 확정적으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 대항력 3명 + 미상 점유
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 2층 전부 · 사무실 | 2025.07.07 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박해원 | 502호 · 사무실 | 2018.05.15 | 8,000만원 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 한승윤 | 3층 전부 · 운동시설 | 2009.11.20 | 2,000만원 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 삼성힐링캠프 서구지사 | 1층 전부 | 2025.07.14 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신정훈 | 지하 전부 | 미상 | 2,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 대방건설 주식회사 | 501호 · 사무실 | 미상 | 2,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 대구대서신용협동조합 | 4층 전부 · 문화센터 | 미상 | 8,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박종하 | 503호 · 사무실 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박숙경 | 503호 · 사무실 | 2022.11.01 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
확인된 대항력 임차인은 박해원·한승윤·박숙경 3명입니다. 현재 배당모형은 이들의 보증금 8,000만원·2,000만원·1,000만원, 합계 11,000만원을 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 1,270,424,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 보증금까지 포함한 실질취득은 1,380,424,000원입니다.
③ 배당 구조 (매각가 1,270,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,104,240원 |
| 인수 · 박해원 보증금 | 8,000만원 | 0원 |
| 인수 · 한승윤 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 인수 · 박숙경 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 대구대서신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 1,075,319,760원 |
| 4. 후순위 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,180,000,000원 중 예상 배당은 1,255,319,760원, 미배당은 1,924,680,240원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 대항력 임차인 3명의 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 1,270,424,000원 | 24.01% | 1,924,680,240원 | 11,000만원 |
| 5회 유찰 시 | 889,296,800원 | 16.81% | 2,301,996,168원 | 11,000만원 |
| 6회 유찰 시 | 622,507,760원 | 11.76% | 2,566,117,318원 | 11,000만원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 계산된 대항력 임차인 보증금 11,000만원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 5회 유찰 시 최저가는 889,296,800원, 6회 유찰 시 622,507,760원까지 내려가지만, 단순 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 별도의 선순위 전세권과 대항력 미상 점유가 있어 낙찰가 하락이 권리위험 자체를 제거하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 노원동3가 소재 통칭 만평네거리 남동측 인근이며, 각종 상가·음식점·근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층 모모게임장, 1층 의료기기매장, 2층 SH건강센터, 3층 헬쓰장, 4층 신협건강문화복지센터, 5층 사무실 등 근린생활시설·판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층·지상5층이며 급배수·위생·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 588.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 3,203,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 2014.03.05. 대구대서신용협동조합 전세권 180,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고 등기 분석상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 배당모형의 전액 배당 처리와 서로 다른 결과가 나타나므로 매각물건명세서·등기 원본에서 존속 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 3명. 박해원 8,000만원, 한승윤 2,000만원, 박숙경 1,000만원은 현재 계산상 합계 11,000만원을 매수인이 인수합니다.
- 미상 점유 확인. 신정훈·대방건설 주식회사·대구대서신용협동조합·사무실 점유는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증금이 미상인 점유도 존재합니다.
- 명도 범위. 지하부터 5층까지 여러 점유자가 서로 다른 용도로 사용 중이므로, 주거 단일 점유 물건보다 인도·명도 협의 범위가 넓습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 상업용 수익성·공실·임대차·명도비용을 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 소재·합병 내용 및 1231-1 지상 소재 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 5,291,232,120원 감정가가 4회 유찰되어 1,270,424,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설·토지의 실제 시장가치를 비교할 실거래 자료는 없고, 권리관계도 단순하지 않습니다.
현재 확인되는 것만으로도 박해원·한승윤·박숙경의 대항력 보증금 110,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 2014년 설정된 대구대서신용협동조합 전세권 180,000,000원이 말소기준보다 앞서며 등기상 인수로 표시되어 있고, 전입일을 알 수 없는 점유관계도 남습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰된 저가 매물”이 아니라 “선순위 권리와 다수 점유관계를 먼저 해소해야 하는 상업용 경매”로 보는 편이 정확합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인 전에는 보류. 승부처는 최저가가 아니라 실제 인수범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
