대구지방법원 2024타경32489. 포항 지곡동 효자그린 216동 101호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자 김영제 씨가 2012년 거래가 186,500,000원에 취득한 물건으로, 2022년 웰컴캐피탈 근저당권 설정 이후 채권양도와 다른 근저당권 이전이 이루어졌습니다. 현재 사건은 웰컴캐피탈이 신청한 임의경매이며, 청구금액은 263,709,427원입니다.
매각물건명세서에는 별도의 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 그러나 등기상 과거 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기의 관계를 확인해야 하며, 예상배당표에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되는 특이점도 있습니다. 따라서 표상 인수액 0원이라는 결과만으로 권리분석을 종결하기보다는 현재 유효한 근저당권과 실제 배당순위를 원본으로 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경32489 (임의경매 · 포항지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 지곡로 294, 효자그린 제216동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 지상 15층 중 1층 |
| 소유자 | 김영제 (2012.12.27 소유권이전 · 거래가 186,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰컴캐피탈 주식회사 / 263,709,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 예상표 기준 0원 · 명세서상 별도 인수권리 없음 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당 이전등기 확인이 핵심
권리 흐름의 출발점은 2022년 설정된 웰컴캐피탈 근저당권과 티포스코퍼레이션대부 근저당권입니다. 이후 두 근저당권 모두 채권양도에 따른 이전등기가 접수되었습니다.
2023년에 접수된 웰컴캐피탈의 종전 경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 2024.05.16 새로운 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 이후 경북신용보증재단과 애플자산관리대부주식회사의 가압류가 순차적으로 등기되었습니다.
원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만, 관련 이전등기는 별도 말소 확인이 필요한 상태입니다. 원등기와 이전등기의 현재 효력, 말소사항 및 해당 경매의 소멸 범위를 최신 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다. 채권최고액과 그 이전등기 금액을 서로 다른 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
매각물건명세서상 명시된 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정되는 것은 아닙니다. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으며, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108%
비교 대상은 효자그린2차(현대,삼성그린APT)의 동일 전용면적 84.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 308,250,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 274,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 308,250,000원 |
최근 거래가격은 274,000,000~385,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 고가 거래만으로 시세를 평가해서는 안 됩니다. 최신 거래가 310,000,000원, 최근 12개월 평균이 308,250,000원이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
이번 물건의 신건 최저가 333,000,000원은 최근 평균보다 24,750,000원 높고, 최신 거래보다도 23,000,000원 높습니다. 특히 동일 전용면적의 최근 1층 거래도 각각 290,000,000원과 274,000,000원으로 확인됩니다. 개별 세대의 상태와 향에 따른 차이는 있겠지만, 1층인 본건의 가격 경쟁력을 판단할 때 직접 참고할 만한 비교 사례입니다.
과거 고가 거래가 포함된 최고가보다는 최근 평균, 최신 거래 및 실제 1층 거래를 중심으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
아래는 제시된 예상배당 계산입니다. 집행비용과 후순위 가압류의 청구금액을 반영한 산술적 배분이며, 신청채권자의 배당이 반영되지 않은 상태라는 점에 유의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,462,000원 |
| 1. 가압류 · 경북신용보증재단 | 7,130,618원 | 7,130,618원 |
| 2. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 31,623,348원 | 31,623,348원 |
| 신청채권자 · 웰컴캐피탈 | 263,709,427원 | 0원(표상 미반영) |
| 잔여 · 소유자 교부(표상) | — | 288,784,034원 |
이는 신청채권의 실제 배당순위와 채권양도·근저당권 이전관계를 충분히 설명하지 못하는 결과입니다. 해당 잔여액을 실제 소유자 배당예상액으로 확정해서는 안 됩니다. 법원의 배당요구 및 채권계산서, 최신 등기사항전부증명서와 채권양도 관계를 확인한 후 배당표를 다시 계산해야 합니다.
아래 도넛 차트는 위 산술적 배분을 그대로 시각화한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 매각가와 예상배당 검토
| 매각 시나리오 | 매각가 | 표상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 333,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 266,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 213,120,000원 | 0원 | 0원 |
최저매각가가 266,400,000원 또는 213,120,000원으로 조정된다면 현재 신건보다 가격 부담은 낮아집니다. 다만 이는 향후 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각조건과 최저가는 해당 회차 공고를 확인해야 합니다.
모든 시나리오에서 신청채권자 배당액이 0원으로 유지되어 있으므로, 표에 기재된 배당 결과만으로 채권 변제 여부나 소유자 잔여액을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항 지곡동 지곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조, 철근콘크리트 경사박공지붕의 지상 15층 건물 중 1층 세대입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전설비 등이 있습니다.
- 단지 규모. 효자그린2차(현대,삼성그린APT)는 2,130세대이며, 준공일은 1998.03.19입니다. 거래 비교에는 동일 전용면적 84.97㎡를 사용했습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 폐문 부재로 내부 상황이 확인되지 않아 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 감정평가하였습니다. 구조변경 및 내부하자 유무는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래가격 차이가 큽니다. 특히 본건과 동일한 1층 거래가격을 별도로 고려해 적정 응찰가격을 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 및 이전등기. 웰컴캐피탈·에스앤아이캐피탈대부, 티포스코퍼레이션대부·인더스코대부의 원등기와 이전등기 말소 여부를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 청구액 263,709,427원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고 실제 채권자 및 배당순위를 재검토하세요.
- 실제 점유관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계와 내부 점유상태는 미상입니다. 현황조사서 원본과 실제 점유자를 확인하세요.
- 동일 층 실거래 비교. 최근 1층 거래 290,000,000원 및 274,000,000원을 신건 최저가 333,000,000원과 비교하세요.
- 내부 수리비. 실내 확인이 이루어지지 않았으므로 구조변경, 누수 및 주요 설비 상태를 점검하고 필요한 수리비를 별도로 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 미납 여부와 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원과 적정 입찰가는 별개의 문제”
포항 효자그린 216동 101호는 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없고, 예상표상 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다. 하지만 기존 근저당권의 이전등기와 신청채권자 배당 미반영 문제는 입찰 전에 반드시 검증해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 333,000,000원은 최근 실거래 평균 308,250,000원의 108.0%입니다. 최신 거래가 310,000,000원 및 동일 1층 거래가격보다 높아, 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
결론은 권리·배당 원본 확인과 응찰가격 재검토입니다. 명시된 인수권리가 없다는 장점은 있으나, 배당 계산의 정합성과 실제 점유관계에 확인이 필요합니다. 신건에 바로 응찰하기보다는 최근 실거래를 기준으로 가격을 검토하고, 유찰 시나리오도 함께 비교할 만한 사건입니다.
