부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 24%까지 내려온 물건입니다. 다만 이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 서병태 보증금 500,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 연립/다세대+토지 형태라 권리보다 환금성과 실제 활용성 검토가 핵심입니다.

감정가 / 최저가

723,842,000원

최저 173,793,000원

유찰 횟수

4회

감정가 24%

실질취득 고려

174,293,000원

최저가+임차인 인수

매수인 인수

500,000원

대항력 임차인

대구지방법원 2025타경31943. 대구 달서구 상인동 1576-17 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 임차인 서병태가 존재하며 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경31943
소재지	대구광역시 달서구 상인동 1576-17
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	이민호
감정가 / 최저가	723,842,000원 / 173,793,000원
청구금액	206,184,765원
매각기일	2026.07.16
토지	대지 233㎡ · 제1종일반주거지역

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인만 확인 필요

말소기준권리는 2015.05.26 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2019년 이후 설정된 근저당권과 2025년 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 서병태는 2014.12.04 전입으로 말소기준 이전이며, 우선변제권은 없어 배당으로 보호되지 않는 보증금 500,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서병태	500,000원	有	無	인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 작아 현재 회차에서는 최저가 기준 실질취득액은 173,793,000원 + 500,000원 = 174,293,000원으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 판단하지 말고 임차인 인수액을 포함해 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,793,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,233,102원
임차인 서병태 보증금	500,000원	0원
을구 17번 근저당 · 주식회사대구은행	240,000,000원	170,559,898원
후순위 근저당·가압류	650,475,862원	0원

매각대금 배분

회차별 최저매각가

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 등기상 복잡한 권리가 많지만 낙찰자가 직접 떠안을 핵심 권리는 대항력 임차인 보증금 부분입니다.

⛔ 주의 포인트 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 연립/다세대+토지 물건은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 임차인 인수와 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 상인고등학교 남서측 인근으로 아파트, 단독주택, 주상복합, 소규모 점포가 혼재합니다.
교통. 상화로·월곡로·상인로·앞산순환로 접근이 가능하고 인근 버스승강장이 있습니다.
이용상태. 단독주택 및 소매점 등으로 이용 중입니다.
토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 233㎡, 공시지가 1,068,000원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 서병태 보증금 500,000원은 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 인수 가능성을 반영해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
활용성 확인. 연립/다세대+토지 일괄매각으로 실제 이용 형태와 건물 상태 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수와 활용성”

이 물건은 4회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 대항력 임차인이라는 확인 요소가 있습니다. 권리 자체는 정리 가능한 구조이나, 최저가만 보고 접근하기보다 임차인 인수 50만원을 포함한 실질취득액과 연립/다세대 물건의 환금성을 함께 봐야 합니다. 가격은 내려왔고 권리는 분석 가능하지만, 최종 승부처는 현장성과 활용성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-12	유찰	7억 2,384만원
2	2026-04-16	유찰	5억 668만원
3	2026-05-14	유찰	3억 5,468만원
4	2026-06-11	유찰	2억 4,827만원
5	2026-07-16	대기	1억 7,379만원

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 인수는 남는다 — 대구 상인동 1576-17

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인만 확인 필요

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 173,793,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수와 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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