대구지방법원 2025타경481. 포항시 남구 오천읍 문덕리 삼성아트풀 101동 804호, 전용 44.48㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 단순해 보이지만 권리 구조의 핵심은 대항력 있는 임차인 김주영입니다. 임대차계약일은 2022.05.02, 점유개시는 2022.05.27, 확정일자는 2022.05.03, 주민등록일자는 2022.06.16이고, 말소기준인 에이원자산대부관리유한회사 가압류는 2022.11.25에 들어왔습니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다.
김주영의 임차보증금은 65,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저매각가 64,500,000원에서 집행비용 1,561,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 62,939,000원이고, 남는 2,061,000원은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가만 64,500,000원이라고 생각하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 66,561,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 363-1 삼성아트풀 101동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.48㎡ · 지상8층 중 8층 |
| 현재 소유자 | 이강수 · 2022.09.14 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,500,000원 / 64,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.11.25 에이원자산대부관리유한회사 가압류 16,111,252원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정, 후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.09.19 안진우 명의의 소유권이전청구권가등기는 2026.01.06 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 제8층 제804호 44.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.16 | 2022.05.03 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
김주영은 2024.05.27 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 보증금 65,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 62,939,000원이 배당되고 2,061,000원이 미배당됩니다. 이 미배당분이 그대로 매수인 부담이 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성아트풀은 총 80세대, 사용승인일은 2009.10.14입니다. 전용 44.48㎡ 거래는 2025.06 8층 65,000,000원, 2022.09 8층 65,000,000원으로 확인되며, 전체 평균·최신 거래·최근 12개월 평균이 모두 65,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.48㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2022.09 | 44.48㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.48㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
최저매각가 64,500,000원 자체는 최근 시세의 99.2%이지만, 이 사건에서는 그 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당액 2,061,000원을 더한 실질취득 66,561,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 65,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,000원 |
| 1. 임차인 김주영 보증금 | 65,000,000원 | 62,939,000원 |
| 2. 가압류 · 에이원자산대부관리유한회사 | 16,111,252원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김주영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 65,000,000원 중 62,939,000원이 배당되고, 부족분 2,061,000원은 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문덕근린공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상8층 건물의 8층 804호이며, 사용승인일은 2009.10.14입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 동측·남측·북측은 폭 약 8미터, 서측은 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 389,100원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부·구조는 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 최저가 64,500,000원만 보지 말고 현재 인수액 2,061,000원을 더한 66,561,000원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 14,728,800원, 2회 유찰 시 24,863,040원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 잔액 부담이 커집니다.
- 임차인 원본 확인. 김주영의 임대차계약, 보증금 지급, 점유·전입관계와 임차권등기명령 내용을 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자 김주영과 강제경매 신청채권자 김주영의 관계 및 신청채권 근거를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 현장 상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “6,450만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 김주영의 대항력이 말소기준보다 앞서고, 보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 64,500,000원에 인수액 2,061,000원이 붙어 실질취득 66,561,000원이 됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 65,000,000원입니다. 따라서 최저가가 시세의 99.2%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 맞지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 하는 대항력 임차인 인수형입니다.
