대구지방법원 2025타경100613. 안동시 도산면 운곡리 211의 목장용지 1,025㎡와 축사로 이용 중인 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 정철표이며, 2015.01.06. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 화산농업협동조합 앞으로 채권최고액 21,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 현 등기관계의 말소기준권리입니다. 2025.12.15. 화산농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 16,848,782원입니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 이재성이 기호 1·2번 전부를 농지·축사로 사용하고 있으며 전입일이 2004.02.17.로 기재돼 있습니다. 말소기준보다 약 11년 빠른 날짜입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”이라고 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 도산면 운곡리 211 · 경상북도 안동시 도산면 구레실길 52-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목장용지 1,025㎡ · 축사 이용 |
| 소유자 | 정철표 (2015.01.06. 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 40,023,000원 / 40,023,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화산농업협동조합 / 16,848,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 비닐하우스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 확인은 별개
2010년의 가압류 2건과 2014년 강제경매개시결정은 2015.01.06. 강제경매 매각에 따라 이미 말소됐습니다. 현 소유자 정철표의 소유권 취득과 동시에 설정된 화산농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준이고, 2025.12.15. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 기호 1,2번 전부 | 농지, 축사 | 2004.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고 날짜만 보면 2015.01.06. 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 농지·축사 사용이 확인된 물건이므로, 전입기록만으로 주택임대차보호법상 대항력을 기계적으로 확정하기보다 실제 임대차 목적물·계약관계·점유 형태까지 원문으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,120,414원 |
| 1. 근저당 · 화산농업협동조합 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,902,586원 |
위 배당계산은 현 자료에 금액으로 잡힌 근저당과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 이재성의 보증금은 미상이므로 반영되지 않았습니다. 따라서 계산상 채권 부족액 0원과 매수인 인수 0원은 임차관계가 확인되기 전까지 최종적인 권리결론으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 근저당은 모두 충족, 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,023,000원 | 21,000,000원 | 0원 | 17,902,586원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,018,400원 | 21,000,000원 | 0원 | 10,042,069원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,614,720원 | 21,000,000원 | 0원 | 3,753,655원 |
유찰이 진행돼도 제공된 시나리오상 화산농업협동조합의 채권최고액 21,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 낙찰가가 낮아진다고 임차인 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가와 별도로 실질취득비용이 추가될 수 있기 때문에, 이 사건에서 회차별 최저가격보다 먼저 확정해야 할 것은 임차관계입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 이용상태. 건물은 축사로 이용 중이며 강파이프구조 기타지붕 단층, 무벽체·콘크리트 바닥입니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 면적 1,025㎡. 토지이용상황은 전축사이며 완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 입지. 안동시 도산면 운곡리 ‘구래실마을’ 내에 위치하고, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하나 감정평가상 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역)에 포함됩니다. 준보전산지와도 접합니다.
- 공시지가. 8,530원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물이 아닌 축사·목장용지이고 교통이 다소 불편하며 축종 제한도 있어, 매수층이 제한될 수 있는 용도입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 이재성의 계약서, 보증금, 임대차 목적물, 점유개시 시점, 전입의 실질적 의미를 확인해야 합니다.
- 대항요건 검증. 전입일이 2004.02.17.이라는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 축사·농지 사용과 실제 임대차 법률관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계되는 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 비닐하우스 현장 확인. 매각 제외 물건이므로 위치·규모·소유관계와 인도·철거 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 가축사육 제한 확인. 모든 축종 제한지역이라는 자료가 현재 축사 이용 및 향후 용도에 미치는 영향을 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 접근·도로 상태 확인. 토지자료상 세로한면(불), 감정평가상 교통 다소 불편으로 조사돼 실제 차량 진입과 도로 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘4천만원짜리 축사’가 아니라 ‘인수범위를 먼저 확정할 사건’
등기부만 보면 2015.01.06. 화산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 현재 경매로 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 기호 1·2번 전부를 사용하는 이재성의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 최저가 40,023,000원이나 1회 유찰가 32,018,400원, 2회 유찰가 25,614,720원만 보고 가격 메리트를 논하기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없고, 축사·목장용지라는 저환금성 용도에 교통 불편, 가축사육 제한, 매각 제외 비닐하우스까지 있습니다. 이 사건의 선행조건은 임차인의 실제 보증금과 대항요건 확인이며, 그 결과가 확정된 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
