울산지방법원 2025타경10777. 태화동 초원빌라 2층 201호로, 경매상 용도 표기는 창고지만 감정평가 이용상태는 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신찬균이고, 현재 살아 있는 권리의 기준점은 2021.06.30. 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 61,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈 36,000,000원, 칸츠자산관리대부 18,000,000원 근저당과 같은 날의 전세권 5,000,000원, 2025.01.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 근저당도 여러 건 보이지만 서울은행 60,000,000원, 중앙농업협동조합 60,000,000원, 신찬균 취득 후의 중앙농업협동조합 60,000,000원, 태화새마을금고 34,500,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 집중해서 볼 부분은 2021.06.30. 이후 권리의 소멸 여부와 점유·이용상태 확인, 그리고 재매각 보증금 30%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10777 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 신기1길 18, 2층201호 (태화동,초원빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 창고 · 감정평가상 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 2층 201호 |
| 실거래 비교면적 | 75.84㎡ |
| 소유자 | 신찬균 (2012.02.09. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구액 | 12,999,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 특기사항 | 재매각 · 매수신청보증금 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 2024.08.16. 칸츠자산관리대부주식회사 명의의 전세권 5,000,000원이 존재하지만, 이는 2021.06.30. 말소기준 근저당보다 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래의 71.2%, 다만 표본은 1건
초원빌라는 8세대, 준공일은 2001.11.20.입니다. 비교 가능한 75.84㎡ 실거래는 최근 자료에서 1건 확인되며, 2025.07. 3층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 이 한 건과 같은 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 75.84㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.84㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 121,100,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 71.2%입니다. 인수액이 0원이므로 현 회차에서의 실질취득 기준 역시 121,100,000원으로 볼 수 있습니다. 감정가 173,000,000원도 최근 거래 170,000,000원에 가깝지만, 한 차례 유찰되면서 현재 경매가는 그보다 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 칸츠자산관리대부주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 전세권 · 칸츠자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 3,404,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 120,200,000원 중 118,604,600원이 배당되고 1,595,400원이 미배당됩니다. 전세권 배당액은 3,404,600원이며, 미배당이 발생하더라도 말소기준 이후 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 121,100,000원 | 118,604,600원 | 1,595,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 37,355,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 62,329,103원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 태화동 명정초등학교 동측 인근으로, 주변은 빌라·다세대·일반주택과 아파트가 혼재한 주거지입니다. 남측 인근에는 태화강국가정원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 2층 201호이며, 외벽은 치장석재붙임 및 몰탈페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창으로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 온수 급탕설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 10미터, 동측 8미터 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 353.4㎡, 공시지가는 1,275,000원/㎡입니다.
- 이용. 경매상 용도는 창고이나 감정평가상 현재 주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 초원빌라는 8세대이고 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래가격 비교는 가능하지만 거래량이 많은 단지와 같은 방식으로 평균 시세를 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금은 30%입니다. 입찰 자금 준비 시 가장 먼저 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 경매상 용도는 창고, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 실제 이용과 공적 서류를 직접 대조해 향후 사용·처분에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 동일면적 실거래는 2025.07. 170,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 71.2% 수준이라는 사실과 거래 표본이 1건이라는 사실을 함께 봐야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현 회차에서 1,595,400원 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 등기 말소 확인. 과거 서울은행·중앙농업협동조합·태화새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.06.30. 디지비캐피탈 근저당입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 재매각·환금성을 함께 보라
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.06.30. 디지비캐피탈 근저당보다 뒤에 설정된 한국캐피탈·칸츠자산관리대부 근저당과 칸츠자산관리대부 전세권은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 121,100,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 실질취득 121,100,000원이 최근 동일면적 실거래 170,000,000원의 71.2%로 내려와 있습니다. 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명합니다. 다만 최근 거래가 1건뿐인 8세대 빌라라는 점, 경매상 용도는 창고이지만 감정평가상 주택으로 이용 중이라는 점, 그리고 무엇보다 재매각으로 매수신청보증금이 30%라는 조건을 빼고 가격만 평가해서는 안 됩니다. 권리는 양호, 가격은 경쟁력 있음, 다만 재매각 자금조건과 환금성 확인이 필수인 물건입니다.
