🛡️ 인수 0원 💰 130,000,000원 📊 149.4% 👤 임차인 없음
대구지방법원 2025타경592. 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 단위세대이며, 사용승인일은 2017.06.14입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 임차인도 없습니다. 현재 소유자는 김정법이며 2025.08.30 상속을 원인으로 2026.01.07 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 반면 가격 측면에서는 신건 최저가 1.30억원과 비교할 수 있는 거래 표본이 2022.07의 8,700만원 한 건뿐이고 면적도 달라, 단순 비율만으로 현재 적정가를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경592 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 3층302호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 중흥로100번길 7-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 3층 302호 · 사용승인 2017.06.14 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 김정법 |
| 청구액 | 64,536,991원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 2019년 설정됐던 부산시약사신용협동조합 근저당과 주영자 근저당, 과거 가등기·압류·경매개시결정은 2022.08.05 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
이후 2022.08.05 한국양계축산업협동조합 명의로 채권최고액 82,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.12.05 한국양계축산업협동조합이 이번 임의경매를 개시했습니다. 해당 근저당권은 2026.08.31 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다. 2026.06.26 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1.30억을 ‘싸다’고 볼 근거는 부족
확인되는 거래 표본은 가우디타운 2022.07 거래 1건입니다. 거래 전용면적은 35.41㎡, 5층, 거래가는 87,000,000원입니다. 본건 비교 대상 면적은 49.82㎡로 서로 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 35.41㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 비교 기준 | 35.41㎡ | 1건 | 87,000,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 이 비교 기준의 149.4%입니다. 즉 제공된 가격자료만 놓고 보면 현재 최저가가 비교 거래보다 높으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 다만 거래가 2022.07 한 건뿐이고 면적도 다르기 때문에, 87,000,000원을 본건의 현재 직접 시세로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,380,000원 |
제시된 배당 계산은 집행비용 2,620,000원과 소유자 교부 127,380,000원으로 구성되어 있습니다. 채권자 배당액은 별도 산입되어 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 130,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 104,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 83,200,000원 | 0원 |
대항력 임차인에 따른 보증금 승계가 없으므로 회차가 내려가더라도 실질취득액에 별도 인수금이 붙는 구조는 아닙니다. 다만 2회 유찰 시 83,200,000원이 비교 거래 87,000,000원과 가까워진다는 사실만으로 가격 우위를 확정할 수는 없습니다. 면적과 거래 시점이 다르기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북서측 인근이며, 중흥로 후면지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성은 비교적 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 250.5㎡, 공시지가 596,900원/㎡, 주상용·평지·자루형·소로한면 조건입니다.
- 도로. 단지는 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·소로2류·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 가우디타운은 20세대이고 확인 거래가 1건이라 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2022.08.05 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당과 2026.08.31 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 확인. 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보강. 제공된 거래는 2022.07 한 건이고 면적도 달라, 본건 49.82㎡와 직접 비교 가능한 최신 거래 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·전입·대출 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있지만 임차인 목록에는 임차인이 없습니다. 현장 점유 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 제시된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 체납관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 먼저
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 임차인도 없어, 제공된 정보 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 부담 자체보다 더 큰 변수는 가격입니다. 신건 최저가 130,000,000원은 제공된 비교 거래 87,000,000원의 149.4%이고, 비교 거래가 2022.07 한 건뿐인 데다 면적도 달라 현재 신건 가격에 메리트가 있다고 볼 근거가 부족합니다.
단지의 평균 유찰 횟수는 1.7회이고, 회차별 가격은 130,000,000원 → 104,000,000원 → 83,200,000원으로 내려갑니다. 다만 어느 회차든 가격 판단의 기준은 단순 할인율이 아니라 본건과 면적·용도가 맞는 최신 거래가 얼마인지입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 자료의 희소성과 비교 표본 불일치 때문에 보수적으로 접근할 사건입니다.
