말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나, 준공업지역 토지와 근린생활시설 이용·점유 이슈 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 주거용이 아니라 연립주택 + 토지 복합 물건이며, 근린생활시설 이용 상태·토지 일부 점유·건축허가 존치 여부 확인이 핵심입니다.
감정가
11,696,566,000원
감정 기준
최저가
8,187,596,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
소멸 권리
핵심지표
B 62점
권리 안전·현황 확인
울산지방법원 2025타경11367. 울산 남구 장생포동 소재 물건으로 감정가는 116억 9,656만원, 현재 최저매각가는 81억 8,759만원입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 18일 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11367
소재지
울산광역시 남구 장생포동 227-10
물건종류
연립주택 + 토지
등기 소유자
최창형
감정가 / 최저가
11,696,566,000원 / 8,187,596,000원
신청채권자 / 청구액
냉동냉장수산업협동조합 / 2,777,181,425원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2022.04.18 을구 5번 근저당권입니다. 해당 근저당 이후의 경매개시결정, 우리카드 가압류 및 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 승계하는 권리는 0원입니다.
② 현황 분석 — 토지와 이용 상태 확인 필요
이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
토지 현황. 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다르며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
점유 이슈. 목록3 토지 일부는 타인이 점유하는 것으로 조사되어 입찰 전 확인이 필요합니다.
건축 관련. 2021년 11월 23일 건축허가 사항 존치 여부 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,187,596,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
84,275,960원
을구 5번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합
240,000,000원
240,000,000원
을구 6번 근저당권
1,536,000,000원
1,536,000,000원
을구 7번 근저당권
3,252,000,000원
3,252,000,000원
잔여 · 소유자 교부
-
2,616,931,868원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 감정가 대비 70% 수준에서 진행됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 전 확인 가격만 보고 접근하기보다 토지 일부 타인 점유, 건축허가 존치 여부, 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리. 근저당권 기준 후순위 권리는 소멸하므로 인수 부담은 없습니다.
현황. 근린생활시설 이용 상태와 토지 현황이 감정 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
점유. 목록3 토지 일부 타인 점유 여부를 현장 확인해야 합니다.
건축. 2021년 건축허가 존치 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 판단은 현장”
이 물건은 권리 구조만 보면 매수인 인수 위험이 없는 정리형 경매입니다. 다만 연립주택 + 토지라는 복합 구조와 근린생활시설 이용, 토지 일부 점유 문제 때문에 단순 주거용 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 81억 8,759만원의 최저가가 형성된 현재 회차에서는 권리보다 현황과 사업성 검토가 낙찰 판단의 핵심입니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 남구 장생포동 227-10
법원·사건
울산지방법원
·2025타경11367
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:00
·133호 법정
물건
전
20㎡외 6건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (7)
#1
울산광역시 남구 장생포동 227-10
20㎡
#2
울산광역시 남구 장생포동 227-11
108㎡
#3
울산광역시 남구 장생포동 227-13
1461㎡
#4
울산광역시 남구 장생포동 330
3306㎡
#5
울산광역시 남구 장생포동 335-29
2506㎡
#6
울산광역시 남구 장생포동 335-1
394㎡
#7
울산광역시 남구 장생포동 335-1
경량철골구조 판넬지붕 1층 제1종근린생활시설 및 제2종 근린생활시설
1층 199.2㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
