대구지방법원 2025타경617. 포항시 북구 흥해읍 죽천리 151-19 소재 토지와 어업용 냉동창고·사무실 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 용충수이며, 2020.10.29 기존 공유자 지분 전부를 이전받은 같은 날 포항축산업협동조합 앞으로 채권최고액 380,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 같은 조합의 근저당권 130,000,000원·108,000,000원, 포항시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 비교적 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 임차인이 핵심 변수입니다. 최희성은 보증금 20,000,000원으로 배당요구를 했으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 미확정”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 151-19 · 죽천길83번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 어업용 냉동창고(수산물창고·냉동창고 등) · 사무실 등 |
| 소유자 | 용충수 |
| 감정가 / 최저가 | 902,394,600원 / 902,394,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항축산업협동조합 / 498,476,215원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 8점 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2009년부터 2016년까지 포항수산업협동조합 앞으로 설정됐던 기존 근저당권 4건은 2020.10.29 모두 말소됐습니다. 이후 용충수가 소유권을 취득하고 같은 날 설정한 을구 6번 포항축산업협동조합 근저당권 380,000,000원이 말소기준입니다. 을구 7번 130,000,000원, 을구 8번 108,000,000원과 포항시 압류 및 경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최희성 | 20,000,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2026.03.13 신고 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 최희성은 보증금 20,000,000원을 신고했고 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준일인 2020.10.29보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 902,394,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,423,946원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 포항축산업협동조합 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 포항축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 포항축산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,970,654원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 618,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 272,970,654원으로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 최희성의 우선순위가 확인되면 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 902,394,600원 | 618,000,000원 | 0원 | 272,970,654원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 721,915,680원 | 618,000,000원 | 0원 | 94,296,523원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 577,532,544원 | 569,357,219원 | 48,642,781원 | 0원 |
등기상 근저당권은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니므로 2회 유찰 시 채권 미배당 48,642,781원이 생기더라도 그 금액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 이 계산과 임차인의 대항력·승계 문제는 별개입니다. 최희성의 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 구조인지 여부는 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 어업용 냉동창고로 수산물창고·냉동창고 등에 이용 중이고, 별도 건물은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 냉동창고는 경량철골조 조립식 칼라쉬트지붕 단층, 사무실은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·냉동설비 등이 설치돼 있습니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 8점도 일괄매각 대상입니다.
- 입지. 죽천마을회관 북서측 인근으로 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 전반적인 교통 상황은 보통이나 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적 465.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 420,700원/㎡입니다. 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
- 주의. 목록5는 공부상 맹지이고, 목록3은 공부상 창고시설이나 실제 사무실로 이용 중입니다. 일괄매각·제시외 건물·기계설비까지 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최희성의 전입신고일이 말소기준 2020.10.29보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 확정일자·점유 확인. 확정일자와 실제 점유 부분이 확인되지 않아 우선변제 및 승계 여부도 확정할 수 없습니다.
- 배당표 과신 금지. 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 권리순위도 미확정입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·기계·기구 8점이 실제 현황과 감정평가서 기재대로 존치하는지 확인해야 합니다.
- 목록5 맹지 확인. 공부상 맹지로 명시돼 있으므로 실제 통행·출입 관계와 다른 일괄매각 토지와의 연결 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 냉동설비 상태 확인. 냉동창고는 설비 상태와 유지·보수 필요성이 가치에 직접 영향을 줄 수 있어 현장 실사가 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.29 포항축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권 2건·포항시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 임차인 최희성의 보증금은 20,000,000원이고 배당요구도 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 여부가 미확정입니다.
게다가 어업용 냉동창고·사무실·토지·제시외 건물·기계·기구 8점을 한꺼번에 취득하는 구조이고, 목록5는 공부상 맹지입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위 등기가 모두 지워진다”는 이유만으로 판단하기보다 임차인 권리확정과 물리적 실사를 먼저 끝내야 하는 사건입니다. 현재 단계에서는 실질취득가를 최저가 902,394,600원으로 고정해서 볼 수 없으며, 임차인 승계 여부가 확인된 뒤에야 최종 자금계획을 확정하는 것이 맞습니다.
