대구지방법원 2025타경4086. 포항시 북구 장성동 장성현대 101동 403호, 전용 59.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정복희이며 2023.09.27 매매계약으로 거래가 119,000,000원에 취득한 뒤 2023.12.20 이해숙 명의의 근저당권이 채권최고액 70,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 주택임차권과 2025.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 임차인 전지훈은 2022.06.17 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금은 122,500,000원으로 신건 최저가 117,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 101동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.82㎡ · 18층 중 4층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정복희 (2023.09.27 매매 · 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,179,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.12.20 이해숙 근저당권 70,000,000원입니다. 임차인 전지훈은 그보다 앞선 2022.06.17 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 대항력 있음으로 확인됩니다. 2024.06.18 임차권등기명령에 따라 보증금 122,500,000원의 주택임차권도 등기됐습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 핵심 위험이지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전지훈 | 제4층 제403호 59.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 | 2022.06.17 | 122,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 후 인수 0 |
임차인은 1명입니다. 배당요구가 확인되며, 특별매각조건은 해당 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.17억도 최근 시세보다 높다
장성현대 전용 59.82㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 102,875,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 98,687,500원, 최신 거래는 2026.08의 115,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.3% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 7 | 84,500,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.82㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2025.06 | 59.82㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 98,687,500원 |
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득액은 신건 최저가와 같은 117,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 98,687,500원의 118.6%로, 최근 시세 평균보다 18,312,500원 높습니다. 최신 거래 115,000,000원과 비교해도 2,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 102,875,000원과 비교한 비율도 113.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 전지훈 보증금(우선변제) | 122,500,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 근저당권 · 이해숙 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,179,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 7,938,000원이지만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 이번 사건은 실제 총액도 내려간다
확약을 반영하지 않은 배당계산만 보면 신건에서 7,938,000원, 1회 유찰 시 30,984,800원, 2회 유찰 시 49,367,840원의 임차보증금 미배당분이 표시됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권을 포기하므로 그 금액을 매수인이 실제로 인수하지 않습니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 117,000,000원 | 7,938,000원 | 0원 | 117,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 93,600,000원 | 30,984,800원 | 0원 | 93,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,880,000원 | 49,367,840원 | 0원 | 74,880,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용중이며 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 중 4층 403호입니다.
- 주위환경. 포항시 북구 양덕동 양서초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·학교·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 장성현대는 645세대이며 사용승인 기준일은 1999.03.03입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 남측·서측·북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호 관련 상대·절대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 860,600원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 98,687,500원, 최신 거래 115,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -11.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 신건 가격 경계. 117,000,000원은 최근 12개월 평균 98,687,500원의 118.6%이며 최신 거래 115,000,000원도 웃돕니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.3%이므로 과거 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원이며 확약이 유지되는 조건에서는 미배당 보증금이 매수인 실질 인수로 더해지지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감상태 등을 외부 전경·관리사무소·인근 주민 탐문 및 동유형 아파트의 통상적 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건의 실제 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 풀고, 남는 문제는 가격”
이 사건은 표면적으로는 보증금 122,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형처럼 보입니다. 실제 신건 배당계산에서도 임차보증금 7,938,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건이 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 판단의 중심은 가격으로 이동합니다. 신건 실질취득 117,000,000원은 최근 12개월 평균 98,687,500원의 118.6%이고, 최신 실거래 115,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 -11.3%이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 없습니다.
