🏷️ 385,000,000원 🧾 실질 인수 0원 📉 -5.7% 🏢 28세대
대구지방법원 포항지원 2025타경4096. 신성힐사이드 2층 205호, 전용 84.9751㎡ 아파트입니다. 내부는 복층구조로 탐문됐고, 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 순서만 보면 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 권영삼은 2022.04.29 주민등록, 2022.05.06 확정일자를 갖췄고 임대차보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준인 신종찬 근저당권 설정일 2023.07.24보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 결정적 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 특별매각조건을 두었습니다. 따라서 권영삼과 그 임차권승계 범위에 한해서는 유찰로 배당액이 줄더라도 매수인에게 남는 보증금은 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 조건은 해당 임차인·승계인에게만 적용되므로, 별도로 표시된 정보 미상의 주거 점유 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9751㎡ · 복층구조 · 철근콘크리트구조 10층 중 2층 |
| 소유자 | 김건희 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,147,294원 |
| 말소기준 | 2023.07.24 을구 1번 근저당권 · 신종찬 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2023.07.24 신종찬 근저당권입니다. 그보다 앞서 권영삼의 주민등록일 2022.04.29, 점유개시일 2022.05.03, 확정일자 2022.05.06이 존재합니다. 임차권등기 자체는 2024.02.26으로 말소기준보다 늦지만, 임대차의 대항력 발생 기초는 그보다 앞섭니다. 따라서 배당표에서도 권영삼 보증금 320,000,000원이 집행비용 다음 순위로 전액 배당되고, 신종찬 근저당에는 58,810,000원만 배당되는 구조입니다.
| 임차인·점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제·승계 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 권영삼 · 제2층 제205호 84.9751㎡ 전부 | 320,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.05.06 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 조건 | 배당요구 2024.02.26 · 특별매각조건상 실질 인수 0원 |
| 별도 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 · 승계 미상 | 보증금·전입일 확인 필요 |
② 시세 비교 — 평균 근처지만 최신 거래는 더 낮다
신성힐사이드 전용 84.98㎡ 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 395,056,000원이지만 2021년·2023년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균, 그리고 최근 추세를 우선해 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 84.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 84.98㎡ | 6 | 423,820,000원 |
| 2024.01 | 84.98㎡ | 4 | 418,820,000원 |
| 2023.11 | 84.98㎡ | 4 | 418,820,000원 |
| 2021.09 | 84.98㎡ | 2 | 413,820,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9751㎡ | 4건 | 390,365,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 385,000,000원은 최근 12개월 평균 390,365,000원의 98.6%입니다. 평균 수치만 보면 비슷한 가격대지만, 최신 거래는 300,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세가 -5.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 97.5%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 가격 방향은 하락 쪽 신호가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 1. 임차인 권영삼 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신종찬 | 300,000,000원 | 58,810,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 238,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,283,672원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 345,147,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권영삼 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권자 신종찬에게 58,810,000원이 배당됩니다. 후순위 가압류와 신청채권자 배당은 0원입니다. 특별매각조건에 따라 권영삼 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액은 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 용흥동 소재 포항남부초등학교 서측 인근. 단독주택·아파트단지·연립주택·근린생활시설이 혼재하고 북측 인근으로 임야지대가 이어집니다.
- 교통. 시내 간선도로 인근이며 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하고 차량출입도 용이합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 내부는 복층구조로, 1층은 방·거실·주방·욕실겸화장실·다용도실, 복층은 방2·욕실겸화장실·드레스룸 등으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 566,000원/㎡. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 지목이 일부 전이나 실제로는 대로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 28세대이며 실거래는 5건. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 4.3회와 낙찰률 0.0%는 가격을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 권영삼 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유 기재의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
- 가격은 최신 거래 우선. 최저가 385,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%지만 최신 실거래는 300,000,000원이고 가격 추세는 -5.7%입니다. 전체 평균 395,056,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 실질취득. 단순 배당모형상 1회 유찰의 인수 계산액은 17,112,000원, 2회 유찰은 77,849,600원이지만, 특별매각조건이 유지되는 한 권영삼·주택도시보증공사 범위의 실질 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권의 우선순위와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 특별매각조건 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘특별매각조건의 범위’와 가격이 승부처
표면적으로만 보면 이 사건은 선순위 대항력 임차인 보증금 320,000,000원 때문에 부담이 큰 물건입니다. 그러나 특별매각조건이 권영삼과 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소까지 조건으로 두었기 때문에, 그 범위의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건 385,000,000원을 곧바로 가격 메리트가 있다고 평가하기도 어렵습니다. 최근 12개월 평균 390,365,000원과는 비슷하지만 최신 거래는 300,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -5.7%입니다. 여기에 총 28세대, 단지 경매 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%, 그리고 별도 미상 주거 점유 기재가 함께 존재합니다. 이 사건은 주된 임차보증금 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 가격 하락과 확약 밖 점유관계는 따로 검증해야 하는 물건입니다.
