부산지방법원 2025타경22733. 부산 부산진구 부전동에 위치한 덕명아일랜드 8층 802호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 실제 이용상태는 주거용으로 조사됐습니다. 소유자는 정영자로, 2020년 12월 28일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 185,000,000원입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 181,960,733원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부상 기존 근저당은 이미 말소돼 있지만, 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 이수지의 임차권등기가 남아 있습니다. 해당 임차인은 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

등기상 과거 부산평화새마을금고 근저당권(채권최고액 154,700,000원)은 2020년 12월 24일 해지로 이미 말소됐습니다. 최초 임차권등기(보증금 180,000,000원) 역시 말소됐고, 이후 미반환 보증금 172,000,000원에 대한 새로운 임차권등기가 설정됐습니다. 두 임차권등기는 동일인 이수지에 관한 것이므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.72억

임차인 이수지는 경매개시일보다 앞서 전입신고와 점유를 마쳤으며 확정일자도 확보했습니다. 배당요구가 이뤄진 선순위 임차인으로, 신건 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 우선 배당받더라도 보증금을 전액 회수하지 못합니다. 부족액은 매수인의 추가 취득 부담입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 181,960,733원은 별도의 경매 신청채권으로 표시됩니다. 이 금액을 임차보증금에 더해 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 보증기관의 채권 발생 경위와 임차보증금 채권의 대위·승계 관계는 원본 채권서류를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

신건 최저가는 170,000,000원으로, 현재 임차보증금 172,000,000원보다 낮습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어들고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 따라서 단순히 최저매각가격이 내려간다는 이유로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

실질취득 = 예상 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 집행비용 추정이 매각가에 따라 달라지므로 각 회차의 합계에는 소폭 차이가 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

가격 메리트는 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 3,180,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 166,820,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인의 미배당 보증금 5,180,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 예상 미배당 채권액은 181,960,733원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 배당표에 따릅니다.

⑤ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 도심권으로 공동주택과 상가 등이 혼재한 지역입니다. 부산진초등학교 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 마감타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.
• 설비. 기계식 주차장, 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 3,223,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 실제 사용 형태와 주거용 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재 등의 현장조사가 이뤄지지 않았습니다. 내부 상태와 추가 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 5번 이수지 임차권등기의 대항력과 보증금 미배당 시 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 실질취득액 기준 판단. 신건 예상 인수액 5,180,000원을 포함한 175,180,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 174,704,000원, 2회 유찰 시 174,323,200원으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사 신청채권의 발생 경위와 임차보증금 채권의 대위·승계 및 정산 관계를 확인하세요.
• 배당액 변동. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인하고 인수 잔액을 재산정하세요.
• 명도·점유 상태. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 점유자를 확인하세요.
• 오피스텔 이용상태. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용에 따른 금융·세금·임대차 관련 사항을 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 유사 오피스텔 실거래와 실제 매도 가능가격을 조사하고 최저가가 아닌 실질취득액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도, 취득 부담은 남는다”

부산 덕명아일랜드 802호의 핵심은 172,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 실제 임차인 이수지는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못한 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

신건 예상 실질취득액은 175,180,000원이고, 유찰이 이어져도 보증금 인수액 증가 때문에 취득 부담은 약 1.74억 수준으로 유지됩니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득액을 중심으로 판단해야 합니다. 신청채권자와 임차인 사이의 채권관계, 실제 배당 가능액, 현재 점유 상태를 원본으로 확인하는 것이 중요합니다.