대구지방법원 2025타경32013. 이앤씨이노비즈타워 제2층 제210호로, 감정평가상 공장(아파트형공장)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 314,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 153,860,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 아파트처럼 최근 동일평형 실거래를 이용해 곧바로 시세를 검증할 자료가 없으므로, ‘49%까지 떨어졌으니 싸다’는 결론은 금물입니다.

권리관계에서도 숫자 하나만 보면 안 됩니다. 등기에는 2016.10.21 중소기업은행 근저당이 설정된 뒤 2025.05.19 채권최고액이 280,000,000원으로 변경됐고, 2025.10.23 신용보증기금의 566,800,000원 가압류, 2025.10.31 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.11.24 신용보증기금 앞으로 61,000,000원 일부대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 이어집니다. 시간순으로는 2016년 담보권이 2025년 가압류보다 선행하므로, 실제 말소·배당 순위는 등기원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당과 후순위 권리를 분리해서 봐야 한다

핵심은 2016.10.21 중소기업은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 570,000,000원이었고 2025.05.19 채권최고액 280,000,000원으로 변경됐습니다. 그보다 뒤인 2025.10.23 신용보증기금 가압류와 2025.10.31 경매개시결정은 시간상 후순위입니다. 이후 2025.11.24에는 신용보증기금 앞으로 61,000,000원의 확정채권 일부대위변제를 원인으로 근저당권 일부이전이 기재돼 있습니다.

② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’

실제 점유자로 확인되는 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 삼원회계법인 자체가 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 2026.02.03 배당요구는 했지만, 보증금과 전입·대항요건, 확정일자가 확인되지 않습니다.

보증금과 대항요건이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것도 아닙니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득비용은 153,860,000원 + 확인되지 않은 임차인 인수 가능액으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다

현재 최저가 153,860,000원은 감정가 314,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 3회 유찰 시 107,702,000원, 4회 유찰 시 75,391,400원입니다. 하지만 이 사건에는 실제 거래가격 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

이 가정에서는 신용보증기금 채권 566,800,000원 중 150,905,960원이 배당되고 415,894,040원이 미배당으로 남으며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 등기에는 2016년 중소기업은행 근저당과 2025년 신용보증기금의 근저당 일부이전이 함께 존재하므로, 위 계산을 곧바로 법원의 확정 배당순위로 보아서는 안 됩니다.

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 임차인 보증금·대항요건도 확인되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오

회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 채권의 미배당 규모는 커집니다. 다만 매수인 입장에서 더 중요한 것은 채권자의 미회수액보다 낙찰 후 자신에게 승계될 권리가 있는지입니다. 이 사건은 삼원회계법인의 보증금·대항요건이 미상이라, 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 확정되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 제2층 제210호는 공장(아파트형공장)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
• 주위환경. 대구지하철 2호선 계명대역 남서측 인근으로, 부근은 공장·업무시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 계명대역이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 폭 약 50미터, 서측 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 지방산업단지·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 6,405.0㎡, 공시지가 1,032,000원/㎡, 지목은 대이고 공업용으로 이용됩니다.
• 현장 확인. 내부구조·설비·마감상태는 이해관계인 부재 및 폐문으로 직접 확인되지 않았고 동유형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 삼원회계법인 보증금 확인. 전부 점유 중이지만 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인돼야 실질취득비용 계산이 가능합니다.
• 대항요건 확인. 전입·대항요건이 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 우선변제 확인. 2026.02.03 배당요구 사실은 있으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 미상입니다.
• 2016년 근저당 원본 대조. 2016.10.21 설정, 2025.05.19 채권최고액 280,000,000원 변경, 2025.11.24 신용보증기금 61,000,000원 일부이전의 연결관계를 확인하세요.
• 배당표 정합성 확인. 가정 배당은 신용보증기금 가압류에 150,905,960원을 배당하는 구조이므로 선행 담보권과 실제 법정순위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율과 시세 구분. 153,860,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조·설비·마감상태가 직접 확인되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다

이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 314,000,000원에서 최저가 153,860,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 그 할인율만으로 매력도를 판단하기에는 확인되지 않은 변수가 큽니다. 전부를 점유하는 삼원회계법인의 보증금·대항요건이 미상이라 매수인의 실질 인수액을 확정할 수 없고, 2016년 중소기업은행 근저당과 2025년 가압류·근저당 일부이전의 순위관계도 배당 가정과 함께 다시 맞춰봐야 합니다.

또한 이 물건은 감정평가상 아파트형공장으로, 실제 거래자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 말할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리와 시세 검증이 끝나지 않았다.”입니다. 임차인 보증금·대항요건과 담보권 배당순위가 확인되기 전까지는 최저가 153,860,000원을 곧바로 실질취득비용으로 보지 않는 것이 안전합니다.