부산지방법원 2025타경22746. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 6층 613호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이고, 현재 말소기준권리는 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권 94,080,000원입니다. 그보다 앞선 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 이미 말소됐습니다.
임차권자 박민지는 보증금 60,000,000원, 전입 2022.07.28., 확정일자 2022.07.11.이며 임차권등기는 2024.09.05.입니다. 전입이 2019.11.29. 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없고, 이 사건 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구도 접수되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층 613호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 20층 건물 내 6층 |
| 대상 면적 | 27.383㎡ |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,450,323원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
핵심 기준일은 2019.11.29.입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 박민지의 주택임차권 역시 2022.07.28. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.07.28 | 2022.07.11 | 접수 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 58.4% 숫자보다 ‘면적 불일치’가 더 중요
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 확인된 실거래는 아래 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 245,000,000원이고 최저가 143,000,000원은 그 58.4%입니다. 최신 거래 역시 245,000,000원으로 표시되어 있습니다. 다만 대상 면적은 27.383㎡인데 비교 거래는 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 58.4%라는 비율을 동일 평형 대비 할인율로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
또한 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -8.4%입니다. 가격이 낮아지는 흐름이 잡혀 있으므로 과거 전체 평균 260,000,000원을 기준으로 가격 매력을 키워 해석하는 것도 적절하지 않습니다. 이 사건에서는 동일 면적 실거래 확인이 선행돼야 최저가의 실제 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,080,000원 | 94,080,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 64,450,323원 | 46,118,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 158,530,323원 중 140,198,000원이 배당되는 시나리오로, 미배당은 18,332,323원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 임차인의 실제 우선변제 순위는 별도로 반영될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·상업업무용시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 6층 613호이며, 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·공동현관기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 18미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 소로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권. 박민지의 보증금 60,000,000원은 존재하지만 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 배당요구 접수 여부와 명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 법적 효과와 관련 의무는 원본 서류를 통해 별도 확인하세요.
- 시세 면적. 대상 면적은 27.383㎡인데 확인된 실거래는 44.17㎡·53.06㎡입니다. 동일 면적 거래 없이 58.4%를 할인율로 단정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세가 -8.4%이므로 과거 평균보다 최신 가격을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 143,000,000원, 1회 유찰 114,400,000원, 2회 유찰 91,520,000원으로 내려가지만 실제 가격 메리트는 동일 면적 시세와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 비교는 아직 거칠다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 박민지의 임차권은 그보다 뒤여서 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 최저가 143,000,000원이 최근 평균 245,000,000원의 58.4%라는 수치만 보면 큰 차이가 있지만, 대상 면적 27.383㎡와 거래 표본의 44.17㎡·53.06㎡가 달라 직접 비교 신뢰도가 낮습니다. 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리됐지만, 동일 면적 시세 확인이 입찰가를 결정하는 마지막 핵심입니다.
