대구지방법원 2026타경3. 포항시 남구 오천읍 세계리 857-39 소재 2층 204호 근린시설로, 감정평가상 현재 사무실로 이용 중입니다. 소유자 문세진은 2016년 3월 3일 매매를 원인으로 130,000,000원에 취득했고, 2016년 4월 6일 소유권이전과 같은 날 하나은행이 채권최고액 171,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
그보다 앞서 2016년 2월 5일 설정된 대구은행 근저당 2건은 2016년 4월 6일 등기상 이미 말소됐습니다. 이후 2026년 1월 6일 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당계산상 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-39 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실 이용 |
| 소유자 | 문세진 (2016.03.03. 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 134,404,999원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.06. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
2016년 2월 설정됐던 대구은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2016년 4월 6일 하나은행 근저당이며, 2026년 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 현재는 감정가 그대로, 시세 단정은 금물
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 113,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 현재 최저가 기준 113,000,000원으로 봅니다.
다만 이 물건은 감정평가상 근린시설 내 사무실이고, 제공된 권리·감정 자료에서 현재 거래가격과 직접 비교할 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 113,000,000원을 근거로 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 메리트를 가점 요소로 보는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 권리보다 사무실 수요·임대 가능성·재매각 환금성 검증이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 171,600,000원 | 110,618,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,000,000원을 가정하면 집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 60,982,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 60,982,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 83,227,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 100,981,760원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 하나은행의 청구액 134,404,999원에 비해 예상배당은 110,618,000원으로 부족합니다. 1회 유찰 시 예상배당은 88,372,800원, 2회 유찰 시에는 70,618,240원까지 줄어듭니다. 이 구조는 채권자 회수율의 문제이지, 매수인에게 인수되는 추가 채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 오천읍 행정복지센터 북측 인근이며, 전통시장 주변의 근린생활시설·아파트·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 203호와 204호는 사무실로 이용 중이며, 조사 당시 폐문부재였습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 소로2류와 중로1류에 접하고 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,365㎡, 공시지가는 1㎡당 1,886,000원입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물의 2층으로, 외벽은 복합판넬, 내부는 몰탈 위 페인팅, 바닥은 시멘트몰탈 등이며 위생·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2016.04.06. 하나은행 근저당과 2026.01.06. 경매개시결정, 매각물건명세서의 인수권리·법정지상권 해당 없음 기재를 원본에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 이력. 하나은행 근저당에는 다른 203호 관련 공동담보 및 일부소멸 부기 이력이 있으므로 공동담보 관계의 현재 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 113,000,000원을 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 사무실 매매·임대 사례와 공실 수준을 별도로 비교하세요.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역이지만 비행안전제6구역과 가축사육제한구역에 포함되므로 향후 용도변경이나 활용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 60,982,000원은 채권자 측 부족분이며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 대구은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2016년 하나은행 근저당입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별도의 문제입니다. 이 물건은 감정평가상 사무실로 쓰이는 근린시설이고 임대관계가 미상입니다. 현재 최저가 113,000,000원이 시세 대비 유리하다는 근거는 제시된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 점유·임대수요·사무실 환금성과 응찰가격의 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
