대구지방법원 2025타경32058. 사건상 용도는 단독주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상 토지는 대구 달서구 상인동 1471-6, 면적 150.0㎡이며 등기 건물은 ‘대운가득 상가’로 표시돼 있습니다. 현재 소유자는 손경미·임기배가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2022.05.31. 설정된 창원신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 2023년 추가 근저당, 2025년 개인 근저당, 국세 압류, 대구신용보증재단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 기준 근저당과 후순위 근저당은 2026.03.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 말소기준 시점 자체는 2022.05.31.로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32058 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1471-6 · 대운가득 상가 · 도로명 대구광역시 달서구 상원로 22-21 |
| 용도 / 현황 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 대 150.0㎡ · 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1990.05.29 · 증축 1991.07.12 |
| 소유자 | 손경미 2분의 1 · 임기배 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 485,799,100원 / 166,628,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리 이후 설정된 창원신용협동조합의 2023.04.13. 근저당 573,600,000원, 소현석의 2025.04.23. 근저당 500,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 16,494,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 18,480,300원과 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인에게 등기상 후순위 채권 자체가 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 9건은 기준일 이후, 1건은 미상
확인된 임차·점유 관련 기록은 10건입니다. 날짜가 확인되는 9건은 모두 말소기준일 2022.05.31. 이후에 전입 또는 사업장 관련 신고가 이뤄져 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 ‘점포’로 표시된 1건은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (유)신흥상사 | 2025.06.30 | 100,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)푸르미 | 2025.05.13 | 5,000,000원 | 380,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백점임 | 2025.09.08 | 100,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정안나 | 2025.08.03 | 100,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배상홍 | 2025.08.26 | 100,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영택 | 2025.05.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창우 | 2025.11.24 | 미상 | 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우경원 | 2025.01.07 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 안상훈 | 2023.06.19 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 (주거) | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 166,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,792원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 창원신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 163,495,208원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 창원신용협동조합 | 573,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 소현석 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 16,494,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,480,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,308,574,300원 중 채권자 예상배당은 163,495,208원이고, 미배당은 2,145,079,092원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 대동시장 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황 이용. 사건 용도 표시는 단독주택 + 토지이지만 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(월배택지개발지구), 공공시설용지(시장)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 2,042,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 사용승인일은 1990.05.29, 증축일은 1991.07.12이며 위생·급배수설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 연결 구조. 본건 건물은 인접 토지 1471-4번지 위 건물과 공용부분 계단을 함께 쓰면서 연결되어 있는 구조로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 1건은 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황도와 실제 점유·사용 범위를 대조해야 합니다.
- 인접 건물 연결 부분 확인. 1471-4번지 건물과 계단을 공동사용하며 연결된 구조이므로 현장에서 출입동선과 경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 국세 압류 확인. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 배당요구와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다. 주변 근린생활시설·토지 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 범위. 다수의 임차·점유 기록이 존재하므로 등기상 인수 여부와 별개로 실제 인도·명도 대상과 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 숫자보다, 미상 점유를 먼저 본다”
이 사건은 감정가 485,799,100원에서 3회 유찰돼 최저가가 166,628,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 권리분석의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 등기상으로는 2022.05.31. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸해 현재 산정 인수액은 0원입니다. 반면 임차·점유 기록 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 1건이 남아 있고, 제시외 건물 포함·인접 1471-4 건물과의 계단 공동사용 및 연결 구조도 확인 대상입니다.
또한 2,308,574,300원의 채권 중 현재 최저가 가정에서 163,495,208원만 배당되고 2,145,079,092원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인 승계액을 의미하지는 않지만, 담보채권 규모에 비해 매각가가 크게 낮아진 상태임을 보여줍니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만 점유·현황 확인 난도가 높고, 시세 대비 가격 메리트도 별도 검증이 필요한 물건입니다. 현재 단계의 결론은 ‘낮은 최저가’보다 ‘미상 점유와 현장 구조 확인’이 우선입니다.
