대구지방법원 2026타경35. 포항시 북구 우현동 신동아베르디2차아파트 101동 4층 402호입니다. 감정평가상 19층 건물 내 4층 아파트로 이용 중이며, 현재 소유자는 최석조입니다. 최석조는 2025년 3월 25일 매매를 원인으로 거래가액 141,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 5월 12일 포항신용협동조합이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 29일 주식회사 삼한파트너스대부의 강제경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸합니다. 이전 국민은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있으며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경35 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 538 신동아베르디2차아파트 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 4층 · 아파트로 이용 중 |
| 거래 기준 면적 | 75.0074㎡ |
| 소유자 | 최석조 (2025.03.25 매매 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 삼한파트너스대부 / 54,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 정리되는 구조
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준은 2025년 5월 12일 포항신용협동조합 근저당권이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
신동아베르디2차의 실거래 자료는 12건이며, 이 중 최근 12개월 표본은 9건입니다. 최근 12개월 평균은 147,722,222원, 최신 거래는 2026년 9월 135,000,000원입니다. 신건 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -5.5%로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 75.01㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.09 | 78.94㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 75.01㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 75.01㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 75.01㎡ | 16 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 75.01㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 78.94㎡ | 3 | 153,500,000원 |
| 2026.04 | 75.01㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.10 | 75.01㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 147,722,222원 |
전체 12건의 평균 거래가는 149,875,000원이고 전체 범위는 127,000,000원~182,000,000원입니다. 전체 평균만 놓고 봐도 신건 최저가는 102.8% 수준이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 104.2%입니다. 특히 최신 75.01㎡ 거래가 135,000,000원이라는 점과 -5.5%의 최근 흐름을 함께 보면 현재 154,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 포항신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 삼한파트너스대부 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,044,000원 |
신건 154,000,000원 가정에서는 채권 합계 138,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 13,044,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 17,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 41,614,080원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 미배당액은 생기지만, 그 금액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 변수는 권리 승계가 아니라 입찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대동고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 주거용 건부지로 대체로 등고평탄하며, 단지 주변으로 도로가 개설돼 출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류·중로3류에 접하고, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 단지. 신동아베르디2차는 492세대이며 준공일은 2004.07.31입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 149,875,000원보다 최근 12개월 평균 147,722,222원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -5.5%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 154,000,000원을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 구간 비교. 현재 154,000,000원과 1회 유찰 123,200,000원, 2회 유찰 98,560,000원의 차이를 시세와 함께 비교해야 합니다.
- 인수 여부 재확인. 현재 자료상 임차인 없음·인수권리 없음·법정지상권 해당사항 없음이지만 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 정리됩니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 147,722,222원의 104.2%이고, 최신 거래는 135,000,000원, 최근 거래 추세는 -5.5%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없으며, 이 물건의 판단 포인트는 깨끗한 권리 자체보다 최근 시세와 유찰 후 가격의 간격입니다.
