울산지방법원 2025타경11595. 울산 남구 삼산동 180-20·180-35, 돋질로 389에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,598,263,480원, 최저가도 동일한 신건입니다. 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 4층이며, 1·2·3층은 근린생활시설, 4층은 근린생활시설 및 주택으로 사용 중입니다. 소유자는 곽나영입니다.
권리의 기준점은 2022.05.20 부산축산업협동조합 근저당권 1,152,000,000원입니다. 그 뒤의 울산신용보증재단 가압류 20,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 78,222,171원, 울산광역시 남구 압류, 박진영의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 기준점보다 앞선 2013.01.15 전세권 80,000,000원은 이야기가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 180-20, 180-35 · 울산광역시 남구 돋질로 389 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1·2·3층 근린생활시설 · 4층 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 4층 |
| 토지 | 178.5㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 곽나영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,598,263,480원 / 1,598,263,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진영 / 40,344,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
② 임차·점유 확인 — 주거 사용은 있으나 세부 조건은 미상
| 구분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전세권 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
매각물건명세서상 주거 용도의 전세권 관련 점유가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 별도로 존재하는 선순위 전세권 80,000,000원과의 관계도 원본 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 — 신건은 15.98억이 아니라 최대 16.78억 관점
신건 최저매각가는 1,598,263,480원입니다. 선순위 전세권 80,000,000원을 매수인이 떠안는 경우 실질취득은 1,678,263,480원까지 올라갑니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,598,263,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,382,635원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 김순필 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 부산축산업협동조합 | 1,152,000,000원 | 1,152,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 78,222,171원 | 78,222,171원 |
| 5. 경매신청 · 박진영 | 40,344,436원 | 40,344,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,314,238원 |
현재 회차에서는 배당 계산상 채권 합계 1,370,566,607원이 전액 충족되고 소유자 잔여 209,314,238원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 전세권의 실제 소멸 여부는 배당요구 등 원본 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,598,263,480원 | 0원 | 209,314,238원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,278,610,784원 | 107,141,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,022,888,627원 | 360,306,866원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자 박진영의 청구액 40,344,436원까지 전액 충족되지만, 1회 유찰부터 신청채권자 배당은 0원으로 계산되고 전체 미배당 채권이 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 입장에서는 여전히 말소기준 전 전세권을 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 삼산동 삼산초등학교 남서측 인근. 부근은 노선상가지대로 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 1·2·3층은 근린생활시설, 4층은 근린생활시설 및 주택으로 사용 중입니다.
- 토지. 178.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형, 광대세각. 공시지가는 2,679,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 시설. 건물 4층의 애견보관시설은 구조·현상·이동가능성을 고려해 감정평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2013.01.15 설정된 전세권 80,000,000원의 배당요구 여부와 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 인수 가능성을 해소하기 전에는 최저가 1,598,263,480원만 보지 말고 80,000,000원을 더한 1,678,263,480원 관점으로 자금을 잡는 것이 보수적입니다.
- 4층 점유 조사. 주거 사용이 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
- 제시외 애견보관시설. 해당 시설은 감정평가 및 매각 제외로 표시돼 있으므로 현황과 철거·이동 관계를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각. 삼산동 180-20·180-35 토지와 건물을 함께 매수하는 구조임을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위는 깨끗해져도 선순위는 남을 수 있다”
이 사건에서 가압류·압류가 많아 보이는 것은 본질이 아닙니다. 2022.05.20 부산축산업협동조합 근저당권 이후의 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 진짜 승부처는 그보다 앞선 2013.01.15 전세권 80,000,000원입니다.
배당 시나리오만 보면 신건에서 전세권까지 전액 배당되고 인수액이 0원처럼 보이지만, 등기상 판정은 이 전세권을 매수인 인수 권리로 보고 있고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 확정 전에는 “인수 0원”으로 낙관하지 않는 것이 맞습니다. 근린시설과 주택이 혼용되고 임대관계가 미상이며 실거래 비교자료도 없는 만큼, 신건 가격 자체에 높은 점수를 주기도 어렵습니다. 권리확인 선행, 가격판단은 그 다음. 이 물건은 그 순서를 지켜야 하는 사건입니다.
