대구지방법원 2026타경3021. 포항시 북구 용흥동 3차우방타운 122동 208호, 전용 66.97㎡ 아파트입니다. 소유자 장명훈이 2020년 11월 27일 거래가 80,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 청구금액 134,472,601원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가보다 큰 선순위 임차보증금입니다. 임차인 이지혜는 2022년 10월 24일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 10월 6일입니다. 강제경매개시결정일인 2026년 1월 13일보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

최저가 106,000,000원에 매각된다면 예상배당 후 보증금 미회수액은 21,284,000원입니다. 통상적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인의 추가 부담이 되지만, 본건은 매각물건명세서에 별도의 포기·말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 분석하며, 입찰 전 조건의 정확한 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

현재 소유자는 장명훈이며, 과거 설정되었던 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023년 주택도시보증공사의 가압류도 2023년 9월 5일 일부해제로 말소되었고, 2026년 국가 압류 역시 2026년 8월 24일 해제로 말소되었습니다.

현재 분석에서 중요한 선순위 권리는 이지혜의 주택임차권입니다. 전입·점유와 확정일자가 2026년 강제경매개시결정보다 앞서고, 임차권등기가 2024년 10월 14일 접수되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 핵심

* 최저가 106,000,000원 기준 예상 미배당 보증금은 21,284,000원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 구조에서의 명목상 부족분이며, 매각물건명세서에 기재된 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

실제 임차인은 이지혜 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 조건부 인수 해소 후에도 신건은 비싸다

실거래 비교 대상은 전용 66.97㎡ 동일 면적입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 89,291,666원이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 65,000,000원입니다.

본건은 명세서상 조건이 이행되면 매수인의 실질취득가가 최저매각가인 106,000,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균의 118.7%에 해당하므로, 현재 신건 가격에 시세 대비 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

실거래 표본은 65,000,000원부터 108,500,000원까지 분포합니다. 특히 2025년 12월의 고가 거래와 비교하면 2026년 7월 최신 거래는 낮은 수준입니다. 전체 평균만으로 현재 가격을 낙관하기보다는, 최근 거래 수준과 층별 편차를 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

매각대금 106,000,000원에서 추정 집행비용 2,284,000원을 제외하면 103,716,000원이 임차인 우선배당에 사용됩니다. 임차보증금 중 21,284,000원이 미배당되며, 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당액은 0원입니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 일반적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 크게 내려가는 것은 아닙니다.

그러나 본건은 매각물건명세서의 조건부 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되는 구조입니다. 해당 조건이 이행된다면 회차별 실질 인수액은 0원이며, 실질취득가를 각 회차의 낙찰가 기준으로 비교할 수 있습니다.

명목 미배당 보증금은 각 회차의 예상 집행비용을 반영한 수치입니다. 실질 인수 0원은 매각물건명세서상 채권자의 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에만 적용됩니다. 실질취득가는 낙찰가와 실질 인수액의 합계이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 용흥동 대흥중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 208호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측과 북측으로 폭 약 12m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 토지로, 온천공보호구역·가축사육제한구역·학교환경 보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 439,300원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교 대상 단지는 2,652세대 규모이며 준공일은 1990.12.24입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래가격의 편차가 커, 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조건부 인수 해소 확인. 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원본으로 확인하고, 낙찰 후 말소 이행과 관련한 절차를 점검해야 합니다.
• 보증금 부족분 구분. 신건 기준 21,284,000원은 예상 미배당액입니다. 이를 무조건적인 매수인 부담으로 계산해서도, 명세서의 조건을 확인하지 않고 무조건 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다.
• 시세 기준 재설정. 신건 실질취득가 106,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%입니다. 최신 거래 65,000,000원도 함께 비교하여 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 이후 재평가. 단지 평균 유찰 2.9회라는 이력과 별개로, 실제 매각조건과 최신 실거래를 매 회차 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태, 퇴거 여부 및 인도 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·물건 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 장기 노후에 따른 수선·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 문제가 풀려도 가격 문제가 남는다”

포항 3차우방타운 122동 208호는 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다. 신건 예상 미배당액은 21,284,000원이지만, 매각물건명세서의 채권자 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 문제가 해소된다고 해서 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 89,291,666원의 118.7%이며, 최신 거래 65,000,000원과도 격차가 큽니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회로 나타납니다.

결론은 조건부 인수 해소 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 명세서상 포기·말소 조건이 충족되는지를 확실히 점검하고, 신건 가격과 최근 실거래 사이의 차이를 고려해야 합니다. 유찰이 진행되더라도 단순한 최저가 인하만으로 저렴하다고 판단하지 말고 최신 거래 및 실질취득비용을 기준으로 재평가하는 것이 중요합니다.