대구지방법원 2026타경3042. 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 200의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중이고, 토지는 995.0㎡의 대지로 상업용 이용상황입니다. 현재 말소기준권리는 2023.05.23. 설정된 포항농업협동조합 근저당권 984,000,000원이며, 이후 경북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 동일·유사 숙박시설의 거래가격을 이 자료만으로 직접 대조할 수 없으므로, 감정가 자체만으로 싸거나 비싸다고 단정하기보다는 현장 이용상태·제시외 건물·토지 규제와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3042 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 200 · 경상북도 포항시 북구 송라면 동해대로 3358 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 토지 | 대 995.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인일 2002.09.18. |
| 소유자 | 임인섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,564,178,450원 / 1,564,178,450원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항농업협동조합 / 873,254,986원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.05.23. 포항농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 984,000,000원이고, 이후 2025.08.28. 경북신용보증재단 가압류 21,187,044원과 2026.01.21. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격·회차 비교 — 신건 가격 자체보다 유찰 시 배당구조 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,564,178,450원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 1,251,342,760원, 2회 유찰 시에는 1,001,074,208원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권 합계 1,005,187,044원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 16,523,578원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,564,178,450원 | 1,005,187,044원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,251,342,760원 | 1,005,187,044원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,001,074,208원 | 988,663,466원 | 16,523,578원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,564,178,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 18,041,784원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 포항농업협동조합 | 984,000,000원 | 984,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,187,044원 | 21,187,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 540,949,622원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 1,005,187,044원이 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 540,949,622원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지경항 북측 인근에 위치하며, 부근은 지방도변 근린생활시설과 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 사용승인일은 2002.09.18.이며, 급·배수설비·위생설비·전기온수보일러·펠릿보일러·화재탐지·경보설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 995.0㎡ 대지, 상업용 이용상황, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 518,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·성장관리계획구역 포함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 접도구역. 목록1 접도구역 저촉부분을 감안평가한 물건이므로 토지 이용계획과 저촉 범위를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태. 현재 숙박시설로 이용 중이므로 시설 상태·설비 유지상태·실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유·사용관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 권리 인수는 0원이지만 감정가와 실제 시장가의 관계는 별도 검증이 필요합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각 직전 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 가격과 현장
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명합니다. 현재 회차 1,564,178,450원과 1회 유찰 시 1,251,342,760원에서는 채권 합계가 전액 배당되고, 2회 유찰 시 1,001,074,208원에서는 16,523,578원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
다만 이 물건은 숙박시설로 이용 중인 근린시설과 토지의 일괄매각이며, 제시외 건물 포함과 접도구역 저촉부분 감안평가가 명시되어 있습니다. 따라서 권리분석은 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 자체를 시세로 간주하기보다 현장 상태와 이용 가능성, 토지 규제 및 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
