대구지방법원 2026타경3047. 경상북도 포항시 북구 장성동 1414-10에 있는 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 포항장흥초등학교 북측 인근에 자리하며, 감정상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 소매점입니다. 현재 이용상태는 공실로 기재되어 있습니다.
소유자는 손영재입니다. 서대구신용협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐으며, 신청채권자의 청구금액은 350,000,000원입니다. 등기부상 과거 전세권과 대구은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 서대구신용협동조합의 근저당권 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 아파트처럼 같은 평형의 실거래 평균만으로 가격을 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 토지는 일반상업지역이며 대로와 중로에 접하고, 건물은 단층 소매점입니다. 따라서 토지의 활용 가능성, 기존 건물의 경제적 가치, 임대수요와 실제 공실 상태를 종합적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1414-10 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 장량로 107 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 소매점(공실) |
| 토지면적 / 지목 | 470.1㎡ · 대 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 손영재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,860,467,800원 / 1,860,467,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매수인 인수권리 | 명세서상 해당 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2018.06.18. 접수된 을구 6번 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 같은 채권자의 후순위 근저당권 60,000,000원과 120,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다.
웰컴저축은행주식회사의 가압류 7,755,585원과 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류 31,125,053원 역시 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 경매개시결정등기까지 포함해 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 0명. 감정 이용상태는 소매점 공실이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 이에 따라 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 매각 대상에 토지가 포함되어 있으므로 건물 등기뿐 아니라 토지 등기 원본도 반드시 대조해야 합니다. 실제 점유 상태 역시 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 검토 — 감정가보다 중요한 것은 상업용 가치
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 1,860,467,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 경매 진행에 따른 가격 할인은 적용되지 않았습니다.
이 물건은 일반상업지역의 토지와 단층 소매점 건물로 구성됩니다. 근린시설의 가격 적정성은 단순한 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 공실 상태인 만큼 실제 임대수익, 인근 상업용 부동산 거래가격, 토지의 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 경매 시나리오 | 최저매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,860,467,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 1,488,374,240원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,190,699,392원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 비율을 적용한 가격 및 예상 배당 결과입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,860,467,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,004,678원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합(을구 6) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서대구신용협동조합(을구 7) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서대구신용협동조합(을구 8) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 7,755,585원 | 7,755,585원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,125,053원 | 31,125,053원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,380,582,484원 |
신건 최저가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 21,004,678원을 제외한 뒤, 채권자에게 총 458,880,638원이 배당되고 소유자에게 1,380,582,484원이 남는 것으로 계산됩니다.
근저당 배당액은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 신청채권자의 청구금액 350,000,000원과 실제 확정채권액은 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항장흥초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진입이 가능하며, 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 470.1㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 도로 접근성과 토지 활용 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 1,344,000원/㎡입니다. 공시지가와 실제 매매가격 또는 경매 적정가격은 구분해야 합니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며 외벽과 내벽은 샌드위치판넬 마감, 바닥은 디럭스타일 마감, 창호는 강화유리 등입니다. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린시설은 임대수요, 영업 활용성, 건물 상태, 토지의 개발 가능성 등에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 소매점 공실 상태를 감안한 별도의 수익성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 원본 대조. 건물 등기에 기재된 기존 권리의 말소 여부와 토지의 공동담보 관계를 함께 확인하세요. 일괄매각 대상의 토지 등기를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현장에 존재하는 구조물과 매각 대상의 범위, 이용 가능 상태를 확인하세요.
- 공실·점유 확인. 감정상 소매점 공실이나 입찰 전 현황조사 원본과 실제 점유 상태를 다시 점검하세요.
- 상업용 시세 조사. 주변 일반상업지역의 유사 토지 및 근린시설 거래가격을 확인하고, 건물과 토지의 가치를 구분해 비교하세요.
- 임대수익 검토. 공실 해소 가능성, 예상 임대료, 관리·수선 비용, 상업시설 수요를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 샌드위치판넬지붕과 경량철골 구조의 유지·보수 상태, 급배수설비, 누수 및 외벽 상태를 직접 점검하세요.
- 토지 활용성. 일반상업지역과 도로접면 조건을 검토하되, 실제 건축·개발 가능 범위는 관할 기관에서 확인하세요.
- 입찰가격 검증. 신건 최저가 1,860,467,800원을 시세로 간주하지 말고, 실제 거래 및 수익성 근거에 따라 응찰 상한을 설정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수권리 0원과 적정가격은 별개”
이 사건은 권리분석상 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준인 서대구신용협동조합 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 예상 배당에서는 채권액 전액이 배당되고 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 매각 대상은 일반상업지역의 토지와 현재 공실인 단층 소매점입니다. 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 1,860,467,800원이라는 신건 가격이 적정하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장과 매각 범위 확인도 중요합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 상업용 부동산의 실제 가격과 활용 가치를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다. 토지 가치, 건물 상태, 공실 해소 및 임대 가능성을 확인한 다음 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 신건 가격의 메리트는 별도 검증이 필요합니다.