대구지방법원 2026타경3076. 포항시 북구 흥해읍 남성리에 위치한 금성타워 102동 405호 아파트입니다. 대상 평형은 전용 59.01㎡이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 4층에 자리합니다. 현재 소유자 강정희 씨는 2021년 6월 30일 매매를 원인으로 같은 해 7월 28일 소유권을 이전받았고, 등기 당시 거래가액은 49,000,000원입니다.
같은 날 흥해농업협동조합이 채권최고액 20,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 다른 근저당권과 전세권이 설정됐지만, 현재 유효한 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이번 경매는 흥해농업협동조합이 신청했으며 청구금액은 16,242,898원입니다.
주의할 점은 가격입니다. 이 아파트의 전체 실거래 12건 평균은 51,125,000원이지만, 여기에는 2023년의 84,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함됩니다. 최근 12개월 평균은 41,750,000원으로 내려왔고, 최신 거래는 39,000,000원입니다. 전체 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리 358 금성타워 제102동 제4층 제405호 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 남미질로 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.01㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 단지 현황 | 금성타워 · 172세대 · 1992.12.17 준공 |
| 소유자 | 강정희 (2021.07.28 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥해농업협동조합 / 16,242,898원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.28 을구 9번 흥해농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 20,400,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (등기권리 및 매각물건명세서 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당·전세권 모두 소멸
권리분석의 출발점은 2021년 7월 28일 설정된 을구 9번 흥해농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회사의 근저당권과 전세권, 현재 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다.
2021년 설정됐던 케이에스캐피탈대부주식회사의 근저당권 22,500,000원과 전세권 5,000,000원은 2024년 7월 26일 이미 말소됐습니다. 과거 신한카드 가압류와 2023년 임의경매개시결정도 각각 말소 및 취하로 정리된 상태입니다. 따라서 과거 등기 이력에 등장하는 금액을 현재 부담액에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
금성타워 전용 59.01㎡의 실거래 12건입니다. 과거에는 84,000,000원에 거래된 사례도 있었지만 최근 가격은 이보다 상당히 낮습니다. 특히 최근 12개월에 해당하는 거래 2건은 모두 신건 최저가 50,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 59.01㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2026.03 | 59.01㎡ | 3 | 44,500,000원 |
| 2025.04 | 59.01㎡ | 12 | 44,500,000원 |
| 2025.03 | 59.01㎡ | 13 | 44,000,000원 |
| 2024.11 | 59.01㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.07 | 59.01㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2024.06 | 59.01㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.11 | 59.01㎡ | 14 | 84,000,000원 |
| 2023.10 | 59.01㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2023.10 | 59.01㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2023.08 | 59.01㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2023.04 | 59.01㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.01㎡ | 2건 | 41,750,000원 |
| 전체 거래 평균 | 59.01㎡ | 12건 | 51,125,000원 |
신건 최저가 50,000,000원은 과거 전체 평균 51,125,000원의 97.8%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 약간 낮아 보이지만, 이는 현재 가격 메리트를 판단하기에 적절한 기준이 아닙니다. 2023년 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리는 효과가 있기 때문입니다.
최근 12개월 평균은 41,750,000원, 최신 실거래는 39,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 119.8%이며, 같은 4층의 최신 거래보다도 11,000,000원 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -21.2%로 하락 방향입니다. 단순히 과거 전체 평균보다 낮다는 사유로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,300,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 흥해농업협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회사 | 34,500,000원 | 28,300,000원 |
| 3. 을구 15번 전세권 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 59,900,000원 | 48,700,000원 |
매각가 5,000만원을 가정하면 집행비용 1,300,000원을 제외한 48,700,000원이 채권자에게 배당됩니다. 흥해농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 기준 전액 반영되고, 후순위 근저당에는 28,300,000원이 배당됩니다. 마지막 전세권에는 배당이 돌아가지 않습니다.
채권자 총채권액 59,900,000원 중 예상배당액은 48,700,000원으로, 미배당액 11,200,000원이 발생합니다. 다만 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인의 인수금으로 계산하지 않습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
채권액은 근저당 채권최고액과 전세금 기준으로 반영한 추정치입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 매수인 인수는 별개
현재 신건 최저가는 50,000,000원입니다. 유찰에 따라 최저가가 하락하면 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 50,000,000원 | 48,700,000원 | 11,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 40,000,000원 | 38,880,000원 | 21,020,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 28,876,000원 | 0원 |
가격 측면에서는 1회 유찰 가정가 40,000,000원이 최근 12개월 평균 41,750,000원보다 낮아지는 구간입니다. 다만 최신 거래 39,000,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가 32,000,000원은 두 가격 기준보다 모두 낮지만, 유찰 여부는 확정된 사실이 아니며 해당 금액에 매수할 수 있다는 보장도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 흥해읍 남성리 흥해남산초등학교 북동측에 위치한 금성타워 아파트단지입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 단지 토지는 동·서·남·북측의 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층 단위세대입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역(흥해남산초등학교), 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 599,300원/㎡입니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1992년 준공된 172세대 단지입니다. 동일 평형 거래는 확인되지만 과거 84,000,000원 거래 이후 최근에는 39,000,000원과 44,500,000원에 거래됐습니다. 최근 거래 추세 -21.2%를 고려하면 과거 고가를 회복 가능한 시세로 전제하지 않는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 51,125,000원이 아니라 최근 12개월 평균 41,750,000원과 2026년 8월 최신 거래 39,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -21.2%입니다. 신건 최저가 50,000,000원은 최근 평균의 119.8%이므로 가격 메리트가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
- 후순위 권리 말소 확인. 흥해농협의 2021년 근저당이 말소기준이며, 2024년 설정된 후순위 근저당 및 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 실제 점유·임대관계 조사. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 명도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 전세권과 임차인 구분. 법인 명의의 후순위 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기된 전세권과 별개의 실제 주거 임차인 또는 점유자가 존재하는지는 별도 조사 대상입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 최저가 50,000,000원 외에 1회 유찰 가정가 40,000,000원, 2회 유찰 가정가 32,000,000원을 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 설정하세요.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비와 실제 주택 내부 상태를 확인하세요. 준공 시기와 설비 상태를 고려해 필요한 보수비용도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 원본을 대조하고 경매 진행·변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도 비싼 가격까지 사라지지는 않는다”
포항 금성타워 405호는 등기권리만 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2021년 흥해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유와 명도에 대한 별도 확인은 필요합니다.
핵심 부담은 신건 가격과 하락하는 최근 시세입니다. 감정가 50,000,000원은 전체 거래 평균 51,125,000원보다 조금 낮지만, 최근 12개월 평균 41,750,000원의 119.8%이며 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -21.2%입니다.
따라서 신건 최저가만으로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 실제 매수 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 거래와 동일 층 거래를 우선하고, 유찰에 따른 가격 변화를 지켜보면서 점유·명도와 현장 상태를 함께 확인하는 접근이 적절합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보수적으로 — 이 물건의 핵심은 최근 시세에 맞는 취득가격을 확보하는 것입니다.
