대구지방법원 2025타경32174. 대구광역시 달서구 상인동 356-6, 도로명 상원로 61의 토지와 건물입니다. 감정평가상 1층은 소매점 및 일부 주택, 2층은 주택, 별도 건물은 화장실 및 창고로 이용 중입니다. 토지는 116.0㎡이며 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 500,043,400원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 120,059,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 점유자의 보증금이 훨씬 중요합니다. 보증금이 확인되지 않으면 낙찰 뒤 실제 부담액도 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 356-6 · 대구광역시 달서구 상원로 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 및 일부주택 · 2층 주택 · 화장실 및 창고 |
| 토지 | 116.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주상회 |
| 감정가 / 최저가 | 500,043,400원 / 120,059,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 320,894,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자 2명
현재 계산된 말소기준은 2023.03.03. 국의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2021.02.05. 설정된 대구대건신용협동조합 근저당권에는 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원본의 현재 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
② 점유자 확인 — 실제 점유자 2명, 보증금이 승부처
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함채원 | 1층 | 2019.01.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 최영순 | 2층 | 2016.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자의 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제와 낙찰자 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 120,059,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 84,041,300원, 6회 유찰 시 58,828,909원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 더 중요한 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,826원 |
| 신청채권자 청구 | 320,894,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,578,174원 |
현재 시나리오 수치에서는 집행비용 2,480,826원과 소유자 교부 117,578,174원으로 매각대금 120,059,000원이 구성되고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 부동산 자체 리스크 — 상가·주택 혼용, 일부 도로 이용
- 이용상태. 1층은 소매점 및 일부주택, 2층은 주택, 별도 건물은 화장실 및 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린상가·주상복합·단독주택·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 116.0㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 확인됩니다.
- 현황 차이. 토지는 공부상 지목이 대이지만 북서측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건물. 세멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 주택부분에는 개별난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 1층 함채원, 2층 최영순의 보증금과 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 우선변제 여부가 미상이라 배당 후 미회수 보증금 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 가능 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.02.05. 대구대건신용협동조합 근저당과 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 등기의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 도로 부분 확인. 토지 북서측 일부가 현황 도로로 이용되는 점을 경계와 실제 이용상태 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 내역 대조. 청구액 320,894,290원에 비해 현재 시나리오의 채권자 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 배당요구와 채권관계 원본을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙폭보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 500,043,400원에서 4회 유찰돼 최저가가 120,059,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 24%라는 숫자만 보고 저가 매수 기회로 판단하기에는 핵심 정보가 남아 있습니다. 최영순은 2016.04.01., 함채원은 2019.01.11. 전입했고 말소기준일은 2023.03.03.입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액은 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 낙찰가를 계산하기 전에 보증금을 확인해야 합니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가는 최저가보다 크게 올라갈 수 있습니다. 상가·주택 혼용 건물, 제시외 건물 포함, 토지 일부의 현황 도로 이용까지 함께 확인한 뒤에야 이 물건의 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
