대구지방법원 2025타경32174. 대구 달서구 상인동 356-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점 및 일부주택, 2층 주택, 별도 화장실 및 창고이며 제시외 건물도 포함됩니다. 토지는 116.0㎡, 공부상 지목은 대지만 북서측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 120,059,000원으로 감정가 500,043,400원의 약 24% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건에서 먼저 봐야 할 숫자는 24%가 아닙니다. 1층 함채원은 2019.01.11., 2층 최영순은 2016.04.01. 전입했고, 제공된 말소기준권리는 2023.03.03. 남대구세무서장 압류입니다. 두 점유자 모두 기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 356-6 · 대구광역시 달서구 상원로 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 및 일부주택, 2층 주택 · 화장실 및 창고 |
| 토지 | 116.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주상회 |
| 감정가 / 최저가 | 500,043,400원 / 120,059,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 320,894,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유자가 핵심
제공된 말소기준권리는 2023.03.03. 압류입니다. 이후 2024.01.09. 국민건강보험공단 압류와 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 후순위 압류 소멸 여부보다 선순위 점유자의 보증금과 대항력 범위가 실제 취득비용을 결정하는 구조입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함채원 | 1층 | 2019.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최영순 | 2층 | 2016.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘인수금’을 확정해야 한다
감정가 500,043,400원에서 현재 최저가 120,059,000원까지 4회 유찰됐고, 다음 시나리오는 84,041,300원, 그 다음은 58,828,909원으로 제시돼 있습니다. 외형상 가격은 크게 낮아졌지만 동일·유사 매물의 최근 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 두 임차인의 보증금이 미상입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 120,059,000원 | 24.01% | 시뮬레이션 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
| 5회 유찰 시 | 84,041,300원 | 16.81% | 시뮬레이션 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
| 6회 유찰 시 | 58,828,909원 | 11.76% | 시뮬레이션 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
따라서 현재 단계에서는 120,059,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 함채원·최영순의 실제 보증금, 배당요구 여부, 대항력 성립 여부를 확인하고 그 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,826원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,578,174원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 채권자 배당액과 부족액을 0원으로 계산하고 117,578,174원을 소유자 잔여로 산출합니다. 그러나 등기부상 담보권·압류 이력과 선순위 전입 점유자가 존재하므로, 실제 배당 및 인수 판단은 임차보증금·조세채권·배당요구 내용을 포함해 별도로 대조해야 합니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 소매점 및 일부주택, 2층은 주택, 별도 부분은 화장실 및 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린상가·주상복합·단독주택·다가구주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 116.0㎡, 공부상 지목은 대이고 토지이용상황은 상업용입니다. 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 현황 차이. 토지 북서측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역과 관련됩니다.
- 공시지가. 1,934,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 함채원·최영순의 보증금이 모두 미상입니다. 실제 계약서와 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일은 기준권리보다 빠르지만, 점유·주택 인도 등 요건까지 확인해야 하므로 최종적으로는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
- 배당요구 확인. 두 임차인의 배당요구 여부와 배당으로 회수되는 금액을 확인해야 매수인 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 최저가 120,059,000원만 보지 말고 낙찰가에 실제 인수보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 1층 소매점 및 일부주택, 2층 주택의 실제 사용범위와 각 임차인의 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황도로 확인. 116.0㎡ 토지 중 북서측 일부가 현황 도로로 이용되는 점을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 위치·면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 500,043,400원에서 4회 유찰돼 120,059,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락 폭만으로 접근하면 위험합니다. 1층 함채원은 2019.01.11., 2층 최영순은 2016.04.01. 전입했고, 두 사람 모두 2023.03.03. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능·인수액 미상이라는 핵심 문제가 남습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에서 크게 달라지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 순서는 유찰 횟수 확인 → 입찰이 아니라, 임차보증금·배당요구·대항력 확인 → 인수액 산정 → 실질취득가 계산입니다. 현재 단계에서는 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
