부산지방법원 2025타경23279. 부산진구 범천동 ‘서면스위트엠골드에비뉴’ 102동 26층 2606호, 전용 49.6661㎡ 아파트입니다. 소유자 김백용은 2022.08.05. 소유권이전등기를 마쳤고 등기에는 거래가액 284,270,000원이 기재돼 있습니다. 권리관계의 기준은 2022.12.02. 설정된 주식회사우강파이낸스대부 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 김다해는 2022.06.10. 전입신고와 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 먼저 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 보증금은 240,000,000원입니다. 통상 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당으로 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 2026.09.09. 확약이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 847-2 서면스위트엠골드에비뉴 102동 26층 2606호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.6661㎡ · 27층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 김백용 · 2022.08.05. 소유권이전 · 거래가액 284,270,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,049,842원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 0원
말소기준은 2022.12.02. 주식회사우강파이낸스대부 근저당권입니다. 김다해의 전입신고·확정일자 2022.06.10.은 그보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 2024.06.13.에는 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계·확약 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다해 | 240,000,000원 | 2022.06.10 / 2022.06.08 | 2022.06.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 | 실질 0원 |
비고상 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 김다해”로 표시돼 있어, 본 리포트에서는 실제 임차인을 김다해 1명으로 집계하고 보증금 240,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2024.06.13. 확인됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 276,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 220,800,000원 | 23,091,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 176,640,000원 | 66,632,960원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 시나리오 값입니다. 김다해 관련 보증금은 2026.09.09. 확약에 따라 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.76억은 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 서면스위트엠골드에비뉴의 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2건이고 평균은 270,000,000원, 최신 2026.09. 거래도 270,000,000원입니다. 현재 실질취득 276,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -1.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.25㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 49.25㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 49.67㎡ | 22 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 49.67㎡ | 20 | 273,000,000원 |
| 2024.03 | 49.25㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2023.10 | 49.25㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 49.67㎡ | 22 | 282,650,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 김다해 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우강파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 44,772,140원 | 1,336,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 79,166,668원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,253,408원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,908,316원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,049,842원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 5,388,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 김다해 보증금 240,000,000원과 근저당 30,000,000원이 배당되고, 하나캐피탈에는 1,336,000원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 확약에 따라 김다해 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔·소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 1호선 범내골역·범일역 및 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 건물. 2022.05.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 27층 건물의 26층 2606호입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 서면스위트엠골드에비뉴는 225세대이며 동일 면적대 실거래 7건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.09. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 사건기록에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 276,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -1.1%이므로 감정가만 기준으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 금액에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로 현황과 시설 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 리스크는 확약으로 해소, 가격은 아직 시세 위”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 2026.09.09. 제출된 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용까지 포함해, 김다해 관련 인수액을 실질 0원으로 바꿉니다.
그 다음부터는 가격이 핵심입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득액인 276,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 270,000,000원의 102.2%이고 추세도 -1.1%입니다. 따라서 확약으로 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 최근 시세와의 가격 차이를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
