대구지방법원 2025타경32180. 두류동 빌리브파크뷰 301동 지하1층 비102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 단위상가입니다. 감정가 303,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,750,000원입니다. 현재 소유자는 윤도훈이며, 2024.03.05 매매를 원인으로 거래가액 327,181,074원에 취득한 뒤 2024.03.15 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 흐름은 비교적 선명합니다. 과거 코리아신탁 및 대신자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 각각 신탁재산의 귀속으로 이미 정리됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.03.15 설정된 대구칠곡신용협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 그 뒤 기술보증기금·대구신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32180 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 2355 빌리브파크뷰 301동 지하1층 비102호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 두류공원로 245 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 대상면적 | 12.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 비102호 · 사용승인일 2023.06.29 |
| 소유자 | 윤도훈 · 거래가액 327,181,074원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 72,750,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠곡신용협동조합 / 194,442,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 신탁은 정리, 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 신탁관계가 여러 차례 있었지만 등기부상 코리아신탁주식회사 신탁은 2023.12.08, 대신자산신탁주식회사 신탁은 2024.03.15 각각 정리됐습니다. 같은 날 윤도훈 앞으로 소유권이전등기가 이루어지고 대구칠곡신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 이 2024.03.15 근저당권이 말소기준이 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재원 | 지하 1층 비102호 | 2025.07.01 | 미상 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
우재원의 전입일은 2025.07.01로 말소기준인 2024.03.15보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 1,000원으로 기재돼 있고 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 검증 — 84㎡대 실거래를 12.88㎡ 근린시설 시세로 보면 안 된다
빌리브파크뷰에서 확인되는 실거래 12건은 전용 84.13㎡·84.44㎡ 거래입니다. 본건 대상면적은 12.88㎡이고 용도도 근린시설이므로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 572,800,000원이나 최신 거래 505,000,000원을 본건의 직접 시세로 사용해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.13㎡ | 3 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 84.13㎡ | 19 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.13㎡ | 19 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 84.44㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 84.44㎡ | 20 | 619,000,000원 |
| 2025.09 | 84.13㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2025.08 | 84.13㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.07 | 84.13㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2025.07 | 84.44㎡ | 19 | 599,000,000원 |
| 2025.05 | 84.44㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2025.03 | 84.13㎡ | 17 | 595,000,000원 |
| 2024.12 | 84.44㎡ | 23 | 620,000,000원 |
이 84㎡대 표본의 전체 평균은 578,583,333원, 최근 12개월 평균은 572,800,000원이며 최신 거래는 2026.04의 505,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.7%로 하락 추세입니다. 다만 이 하락도 본건 근린시설의 적정가를 직접 뜻하지는 않습니다. 본건에 필요한 것은 동일·유사 근린시설의 임대료, 공실, 상가 실거래 및 수익률 검증입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,500원 |
| 2. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 228,000,000원 | 71,040,500원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 58,696,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 386,696,783원 중 71,040,500원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 315,656,283원입니다. 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,750,000원 | 71,040,500원 | 315,656,283원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,925,000원 | 49,608,350원 | 337,088,433원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 35,647,500원 | 34,605,845원 | 352,090,938원 | 0원 |
5회 유찰 시 매각가는 50,925,000원, 6회 유찰 시 35,647,500원까지 내려갑니다. 각 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 더 커지고 신청채권자도 전액 만족하지 못합니다. 이것은 권리 인수 위험이 늘어난다는 뜻이 아니라 매각대금 자체가 채권액에 크게 못 미친다는 의미입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류네거리 남동측 인근으로 상가·각종 근린생활시설·단독주택·아파트단지·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도2호선 두류역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 단지는 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 지하층 조건. 본건은 지하1층이지만 실제 동측으로 접한 광대로와는 등고 평탄한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종일반주거지역·도시지역·시가지경관지구(중심) 등이 적용됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2023.06.29이며 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 본건과 동일·유사 면적의 지하 근린시설 매매사례와 임대료를 확인해야 합니다. 84㎡대 주택 거래는 비교대상이 아닙니다.
- 공실·임대수익 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중이지만 임대관계 세부조건은 현장과 계약자료를 통해 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 원본 대조. 우재원의 전입일 2025.07.01 및 보증금 1,000원, 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 지하층 동선 확인. 도로와 등고 평탄하다는 감정평가 내용과 실제 출입구 위치·가시성·보행동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·공실·접근성·관리비·업종 제한 등 개별 사유가 있는지 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 지정이 입찰 및 취득에 어떤 절차상 영향을 주는지 입찰 전 관할기관 기준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘싸 보이는 이유’를 확인해야 한다
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 과거 신탁은 이미 정리됐고, 2024.03.15 대구칠곡신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 모두 소멸하며, 임차인 우재원도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 303,000,000원이 4회 유찰돼 72,750,000원까지 내려왔다는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 본건은 12.88㎡ 지하 근린시설입니다. 제공된 단지 실거래는 84㎡대 주택이라 직접 비교할 수 없고, 그 표본 자체도 최근 구간이 -5.7% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격 평가는 현장·임대수익·상가 실거래 확인 전 보류가 맞습니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 왜 네 번이나 유찰됐는지를 확인하는 일입니다.
