부산지방법원 2026타경10120. 부산진구 부전동 에이스타운 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 37,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박정미이며, 등기부상 2018.11.26. 거래가액 37,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
권리분석에서 먼저 확인해야 할 사람은 임차권자 이연화입니다. 2019.12.13. 확정일자를 받고 2020.01.03. 전입 및 점유를 시작해, 2020.02.04. 설정된 김나영 근저당권보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 55,000,000원입니다. 일반적인 인수형 경매였다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실제 취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인 이연화로부터 권리를 양도받은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 계산상 미배당액을 곧바로 낙찰자의 실제 인수액으로 처리하면 안 됩니다. 반대로 이 확약서가 다른 점유자의 권리까지 없애는 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 533-7 에이스타운 제5층 제503호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 부전로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 9층 중 5층 |
| 매각 대상 | 대지사용권을 수반하지 않는 건물만 매각 |
| 소유자 | 박정미 (2018.11.26. 소유권이전 · 거래가액 37,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 37,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 3,700,000원 · 실제 공고 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 말소기준권리 | 2020.02.04. 을구 1번 김나영 근저당권 · 채권최고액 15,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 이연화 55,000,000원 · 주택도시보증공사 확약으로 해당 잔존액 인수 해소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 읽어야 한다
말소기준은 2020.02.04. 을구 1번 김나영 근저당권입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 다만 세금 관련 채권의 배당순위와 실제 매각대금 차감은 등기 말소 여부와 별개로 확인해야 합니다.
이연화의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 근저당권 이후에 이루어졌다는 이유만으로 대항력이 없는 임차인으로 분류해서는 안 됩니다. 이 사건은 기존 대항력과 이후 제출된 포기 확약서의 효력을 구분해야 합니다.
따라서 이연화의 보증금 55,000,000원에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 이연화로부터 권리를 양도받은 당사자이므로 두 사람의 보증금을 별도 채무처럼 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 관계는 구분해야 한다
확인된 임차·점유 관계는 이연화와 오창민, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 이연화의 보증금 반환청구권을 양수한 채권자로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연화 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
55,000,000원 | 전입 2020.01.03. 확정 2019.12.13. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
확약으로 실질 인수 0원 주택도시보증공사에 권리 양도 |
| 오창민 주거 · 별도 전입자 |
미상 | 전입 2025.07.17. 확정일자 미상 |
기재 전입 기준 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 별도 확인 필요 확약 대상 아님 |
이연화: 임대차계약일 2019.12.12. · 임차권등기 2024.01.22. · 보증금 55,000,000원. 오창민: 확인된 전입일은 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,066,000원 |
| 1. 이연화 임차보증금 우선변제 주택도시보증공사 권리 양도 관계 반영 | 55,000,000원 | 35,934,000원 |
| 2. 근저당 · 김나영 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 14,084,923원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 신청채권 청구 기준 · 임차보증금과 중복 합산 금지 | 55,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액은 이연화로부터 양수한 보증금 반환채권과 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
그러나 제출된 확약서에서는 잔존 보증금 반환청구권 포기를 명시하고 있으므로, 확약 대상 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 계산상 미배당액을 실제 추가 취득비용으로 중복 가산해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 권리위험 해소는 아니다
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 37,000,000원 | 19,066,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 29,600,000원 | 26,332,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 23,680,000원 | 32,146,240원 | 0원 |
이 사건의 보증금 인수형 구조를 확약서 없이 계산하면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 취득비용이 그만큼 줄어든다고 해석하는 것은 잘못입니다. 위 표의 룰상 인수액은 그러한 구조를 설명하기 위한 것으로, 제출된 확약서가 유효하게 이행되는 경우 실제 매수인이 부담하는 이연화 관련 잔존 보증금은 0원입니다.
그렇다고 최저가 3,700만원이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 이번 매각은 일반적인 대지권 포함 오피스텔이 아니라 건물만의 매각입니다. 가격의 적정성은 동일한 권리 범위의 거래와 비교해야 하며, 대지사용권 문제를 해결하지 않은 채 일반 오피스텔 가격을 기준으로 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
⑤ 핵심 특수조건 — 대지사용권 없는 건물만 매각
따라서 이번 입찰로 대지사용권까지 취득한다고 전제해서는 안 됩니다. 토지 사용의 법적 근거, 대지권 등기 가능성, 토지 소유관계, 사용료 청구 가능성, 향후 처분 및 담보가치에 대한 별도 확인이 필요합니다.
감정평가에서도 이 물건은 대지권이 등기되지 않은 구분건물로, 대지권을 수반하지 않는 건물만의 가격으로 평가했다고 명시했습니다. 이는 단순히 등기부에 대지권 기재가 빠졌다는 수준으로 넘길 문제가 아닙니다. 낙찰 후 취득할 권리의 범위 자체가 제한되어 있으므로 환금성, 금융 활용 가능성 및 장래 권리관계에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔·숙박시설·다세대주택·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 12m 내외 도로에 접하며, 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·중점경관관리구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 건물 자체의 이용상태와 별개로 대지사용권이 매각 대상에서 제외됩니다. 일반적인 대지권 포함 오피스텔과는 취득 권리의 범위 및 처분 조건이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.06.16.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 보증금 중복계산 방지. 이연화의 55,000,000원과 주택도시보증공사의 55,000,000원을 별개 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 오창민 점유. 보증금, 실제 계약관계, 점유 범위 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 이연화 관련 확약서로 별도 점유자의 문제가 자동 해소되는 것은 아닙니다.
- 대지사용권. 토지 소유관계와 대지권 미등기 사유, 사용권 확보 가능성, 사용료 부담 가능성 및 건물만의 처분 가능성을 반드시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세와 우선 배당 여부를 확인하고 실제 배당금이 달라질 가능성을 점검하세요.
- 기존 경매 이력. 2022년 임의경매와 강제경매가 기각되어 개시결정등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건의 진행 상태와 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가 37,000,000원은 건물만의 평가액입니다. 토지 관련 권리가 포함된 일반 오피스텔과 단순 금액 비교하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 효력과 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “안전한 취득”은 다른 문제다
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 수치는 임차보증금 55,000,000원과 최저가 37,000,000원의 차이입니다. 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 대항력 인수형 경매입니다. 그러나 주택도시보증공사의 명시적인 포기 확약으로 주된 임차보증금 인수 문제는 실질적으로 해소되었습니다.
그럼에도 이 물건을 권리상 단순하거나 가격이 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 매각 대상이 대지사용권 없는 건물에 한정되고, 확약 대상이 아닌 별도 점유자의 보증금과 계약관계도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 관련 배당 변동 가능성까지 존재합니다.
결론은 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 토지 관련 권리와 별도 점유 위험이 남은 특수물건이라는 것입니다. 감정가나 최저가가 낮다는 이유만으로 일반 오피스텔 대비 가격상 이점이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 취득 가능한 권리의 범위와 잔존 위험을 확인하고, 그 범위에 맞춰 입찰가격을 검토해야 합니다.
