광주지방법원 2026타경50747. 순천시 조례동 왕지빌딩 5층 502호로, 감정평가상 근린상가이며 현재 학원으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 401,000,000원이고 유찰 없이 같은 금액으로 첫 매각이 예정되어 있습니다. 소유자는 신치안이며, 2007년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 채무자 장윤화 명의로 설정된 순천광양축산업협동조합의 근저당권을 기초로 진행됩니다.

권리관계에서 특히 주목할 부분은 과거 등기에 나타나는 순천시 압류입니다. 2005년과 2007년에 접수된 압류는 현재의 말소기준권리보다 먼저 설정됐지만, 2007년 임의경매 매각 당시 이미 말소등기된 권리입니다. 이를 현재까지 존속하는 선순위 인수권리로 해석해서는 안 됩니다. 현재 말소기준은 2014년 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다.

반면 금전적인 확인 사항은 분명합니다. 매각물건명세서에는 왕지빌딩 관리소장 확인서에 따른 미납 관리비 및 승강기 보완공사비가 기재되어 있습니다. 실제 매수인에게 귀속될 부담은 비용별 성격과 정산관계를 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 이미 말소됐다

이전의 한국외환은행 근저당권과 순천원예농업협동조합 근저당권, 신한은행 근저당권도 각각 등기부상 말소되어 현재 존속하는 담보권으로 보지 않습니다. 현재 확인되는 근저당권은 채권최고액 182,000,000원의 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 해당 호실이 학원으로 이용 중이라고 기재되어 있으므로, 실제 학원 운영자와 소유자의 관계, 사업자등록 및 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 명도가 자동으로 완료된다고 단정할 수는 없습니다.

② 가격 검증 — 거래 사례의 면적이 다르다

왕지빌딩의 거래 참고자료에는 최근 거래 사례가 확인되지만, 경매 대상과 거래 사례의 전용면적이 일치하지 않습니다. 경매 대상의 비교 기준 면적은 186.5㎡인 반면, 확인된 거래는 각각 21.42㎡와 25.38㎡입니다. 따라서 거래금액을 단순 평균하여 현재 경매물건의 직접적인 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

최신 거래는 2025년 12월 35,000,000원이며, 최근 거래 표본 평균은 30,000,000원입니다. 다만 대상 물건과 면적·층·이용상태 등이 달라 직접 비교할 수 없습니다. 현재 최저가 401,000,000원이 적정한지는 동일하거나 유사한 규모의 근린상가 거래 및 임대수익 자료를 추가로 확인해야 합니다.

또한 상가의 가격은 면적뿐 아니라 개별 층의 접근성, 실제 임대수익, 공실 가능성, 업종 제한, 관리비와 유지보수 부담에 따라 달라집니다. 유찰로 최저가가 인하되더라도 적정 시세가 검증되지 않은 상태에서는 가격 메리트가 확보되었다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 등기상 권리 인수액 0원은 별도 관리비 정산 부담까지 없다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액과 소유자 잔여금

위 시나리오에서는 모든 회차에서 채권최고액 182,000,000원이 전액 배당되고, 매수인에게 승계되는 등기상 권리 금액도 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰에 따른 최저가 인하는 가격의 적정성을 보증하지 않습니다. 실제 응찰금액을 정하기 위해서는 유사 규모 상가의 거래 사례와 해당 호실의 수익성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순천시 조례동 왕조2동 행정복지센터 서측 인근으로, 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
• 교통. 상가건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 9층 건물의 5층 502호입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 승강기·주차장·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 근린상가로서 학원 용도로 이용 중입니다. 실제 운영자, 임대차관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 가장형 평지의 주상용 부지이며, 상가동 남측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
• 규제. 방화지구·지구단위계획구역·상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 업종 변경이나 시설 활용 계획은 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 호실의 임대수익과 실제 영업 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 확인된 거래 사례는 대상 호실과 면적이 달라 직접적인 매각 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 과거 압류 말소 확인. 갑구 8번·9번 순천시 압류가 2007.03.27. 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2014.04.01. 을구 7번 순천광양축산업협동조합 근저당권을 기준으로 현재 존속 권리와 매각 후 말소 대상을 대조하세요.
• 실제 점유관계. 학원 이용 중인 호실이므로 운영자와 소유자의 관계, 임대차계약 및 사업자등록 여부를 확인하세요. 임차인 신고 부재만으로 명도 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 정산. 미납 관리비 14,301,910원과 승강기 보완공사비 874,500원의 공용·전유부분 구분, 부과 근거, 정산 내역 및 추가 미납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 가격 검증. 전용 186.5㎡ 비교 기준에 부합하는 근린상가의 거래 사례를 확보하세요. 소형 호실 거래 평균 30,000,000원을 그대로 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
• 수익성 점검. 학원 영업 지속 가능성, 실제 임대료, 공실 시 임대 수요와 유지보수 비용을 검토하세요.
• 시설·용도 확인. 학원 이용에 따른 소방시설, 주차장, 승강기 상태 및 상대보호구역에서의 업종 제한을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 추가 비용은 남는다”

순천 왕지빌딩 502호는 현재 등기상 권리관계가 비교적 단순합니다. 과거 순천시 압류는 이미 말소됐고, 2014년 근저당권을 기준으로 현재 경매가 진행되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격과 비용 측면에서는 별도의 검증이 필요합니다. 최저가 401,000,000원의 적정성을 판단할 직접 비교 거래가 부족하고, 실제 이용상태는 학원입니다. 특히 관리비 14,301,910원과 승강기 보완공사비 874,500원은 매수인 부담 범위를 반드시 확인해야 할 사항입니다.

결론은 권리상 인수액 0원, 가격 적정성은 미확인, 추가 비용과 점유관계는 확인 필요입니다. 동일 규모 상가의 거래 및 임대수익을 검증하고 관리비 정산 범위를 확인한 뒤, 이를 실제 취득비용에 반영하여 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.