광주지방법원 2026타경50774. 전라남도 보성군 득량면 해평리 712-1 소재 토지와 동물 및 식물관련시설 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 박공지붕 단층 시설로, 기호 2-가)와 3-나) 모두 동물 및 식물관련시설(작물재배사 등)로 이용 중입니다. 토지는 지목 전, 면적 1,752.9㎡이며 보전관리지역입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 오병용 명의 소유권보존 뒤 2024.03.29. 득량농업협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·광주신용보증재단 가압류, 보성군 압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으므로 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50774 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 득량면 해평리 712-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동물 및 식물관련시설(작물재배사 등) |
| 토지 | 지목 전 · 1,752.9㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 10,000원/㎡ |
| 소유자 | 오병용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 545,804,830원 / 545,804,830원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 득량농업협동조합 / 405,564,924원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 미배당 보증금의 매수인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.03.29. 득량농업협동조합 근저당권이며, 신용보증기금 가압류 7,946,806원, 광주신용보증재단 가압류 6,725,563원, 보성군 압류, 경매개시결정은 모두 그 이후입니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 농지취득자격증명
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 545,804,830원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 545,804,830원입니다. 다만 이 사건에서 응찰 전 최우선 확인사항은 가격보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다.
따라서 이 사건은 등기 권리만 보고 ‘인수 0원이라 단순하다’고 접근하면 안 됩니다. 지목이 전이고 실제 이용은 작물재배사 등 동물 및 식물관련시설이며, 토지이용계획상 보전관리지역·가축사육제한구역(전축종)·공장설립제한지역입니다. 입찰 목적과 향후 이용계획이 이 조건들과 맞는지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,804,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,858,048원 |
| 1. 근저당 · 득량농업협동조합 | 585,000,000원 | 537,946,782원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 7,946,806원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 6,725,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 599,672,369원 중 채권자 예상배당은 537,946,782원, 미배당은 61,725,587원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 득량남초등학교 북서측 인근으로, 주변은 농경지·단독주택·자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 2-가), 3-나) 모두 동물 및 식물관련시설(작물재배사 등)로 이용 중이며, 일반철골구조 박공지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목 전, 면적 1,752.9㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역(전축종), 공장설립제한지역입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서는 제시외 건물의 위치·현황과 매각 포함관계를 원본 자료와 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1에 대해 소관 행정기관에서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건 확인. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않아 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현황, 위치, 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·공장설립제한지역이라는 제한이 예정한 이용과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 등기·임차인 자료상 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 행정기관 확인 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰자격은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 545,804,830원이고 실질취득액도 같은 금액입니다.
하지만 승부처는 따로 있습니다. 토지 지목이 전이고 목록 1에 농지취득자격증명이 요구되며, 이를 매각결정기일까지 제출하지 못해 매각불허가가 되면 매수신청보증금까지 몰수됩니다. 여기에 보전관리지역·가축사육제한구역·공장설립제한지역이라는 이용 제한과 제시외 건물 포함 조건도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’보다 ‘농취증 발급 가능성과 실제 활용 가능성’을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
