광주지방법원 2026타경50789. 순천시 조례동 시대아파트 101동 12층 1207호, 전용면적 비교대상은 36.37㎡대인 아파트입니다. 현 소유자는 김호동으로 2024.04.19. 매매를 원인으로 2024.04.22. 소유권을 이전받았고 거래가액은 50,000,000원입니다. 현재 등기에서 가장 눈에 띄는 권리는 2023.03.23. 신재경 명의 전세권 68,000,000원입니다.
현황조사·매각물건명세서에도 신재경이 확인되고 전입일은 전세권 설정일과 같은 2023.03.23.입니다. 대항력은 있는 것으로 조사됐지만 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 매수비용을 65,000,000원으로 고정해 판단하면 안 됩니다. 특히 등기 권리 분석에는 선순위 전세권의 매수인 인수 가능성이 표시돼 있는 반면 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어, 매각물건명세서 원문과 실제 임대차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50789 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 12층1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리구조 슬래브지붕 17층 중 12층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김호동 · 2024.04.19. 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2023년 전세권이 핵심
2026.06.18. 신재경의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.06.25. 국민건강보험공단 압류가 뒤따릅니다. 경매개시결정과 그 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2023.03.23. 전세권은 경매개시결정보다 앞서 설정돼 있고 권리 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재경 | 전유부분 | 2023.03.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 신재경 본인이 조사돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 128.2%
시대아파트 동일 면적대의 최근 실거래 12건 평균은 50,691,666원입니다. 최저매각가 65,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 128.2%입니다. 최신 거래는 2026.04. 73,000,000원이지만, 같은 2026.03~04 거래가 38,000,000원부터 73,000,000원까지 넓게 분포합니다. 최근 평균보다 최저가가 높기 때문에 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 신재경 | 68,000,000원 | 63,430,000원 |
| 미배당 | - | 4,570,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신재경의 68,000,000원 중 63,430,000원이 배당되고 4,570,000원이 미배당됩니다. 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 별도 권리 분석에는 2023.03.23. 전세권이 매수인 인수 대상으로 표시돼 있으므로 두 결과의 차이는 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신재경 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 4,570,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 17,336,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 27,548,800원 |
유찰되면 최저가는 52,000,000원, 41,600,000원으로 낮아지지만 신재경의 미배당액은 각각 17,336,000원, 27,548,800원으로 커집니다. 대항력 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차보증금과 인수범위가 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕운중학교 서측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬래브지붕 17층 중 12층. 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 남측 왕복4차선, 동측 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역과 근린공원·도로·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25. 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 보증금 확인. 신재경은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 전세권 처리 확인. 을구 7번 전세권 68,000,000원의 매각 후 존속·소멸 및 미배당 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표와 권리판정 차이 확인. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이나 권리 분석에는 선순위 전세권 인수가 표시돼 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 50,691,666원의 128.2%입니다. 최근 평균보다 높은 가격임을 전제로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시 인수위험 재계산. 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당액은 증가합니다. 실제 임차보증금까지 확인해 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수범위’를 확정해야 한다
이 물건의 핵심은 신건 65,000,000원이 아닙니다. 2023.03.23. 전입한 대항력 임차인 신재경의 보증금이 미상이고, 같은 날 설정된 68,000,000원 전세권이 존재한다는 점입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신건 기준 4,570,000원 미배당이 발생하면서 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 별도 권리 분석에는 해당 전세권의 매수인 인수가 표시돼 있습니다. 이 차이가 해소되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가는 최근 12개월 평균 실거래의 128.2%로 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 5.9회입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “유찰되면 싸진다”가 아니라, 대항력 임차인의 실제 보증금·전세권 처리·미배당 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 가격을 비교해야 하는 권리확인 우선형 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
