광주지방법원 2026타경50803. 보성읍 주봉리 소재 녹차골보성향토시장 남서측 인근에 위치한 주상용 건물과 토지의 경매입니다. 건물은 점포·주택·사무소로 이용되는 3층 건물이며, 별도의 창고도 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 463,881,640원입니다.

등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자 김민영이 2025년 2월 소유권을 취득했고, 같은 날 보성농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 순정축산업협동조합의 근저당권 180,000,000원이 설정됐으며, 순정축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

그러나 이 사건은 등기부에서 분석을 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인 김신우의 전입일이 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 보증금이 확인되지 않은 상황에서 낙찰자가 얼마를 추가 부담하게 될지 산정할 수 없으며, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개

말소기준권리는 2025.02.21 접수된 을구 7번 보성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 주봉리 397-4와 398-2의 토지 및 관련 건물이 공동담보로 설정돼 있습니다.

그 이후 설정된 순정축산업협동조합 근저당권과 경매개시결정, 농업회사법인 유한회사 코아의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권과 가처분·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 확인된 임차인은 김신우 1명입니다.

대항력 인수형 물건에서는 낙찰가만으로 실질취득 비용을 판단할 수 없습니다. 실질취득 비용은 낙찰가와 실제 인수해야 하는 미반환 보증금을 합산해 판단해야 합니다.

특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 나머지가 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실제 취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가만으로 저가 여부를 판단하기 어렵다

신건 최저매각가는 감정가와 동일한 463,881,640원입니다. 그러나 동일 지역·유사 용도 부동산의 실거래 비교를 통한 시장가격은 확정되지 않았습니다.

특히 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 점포·주택·사무소가 혼합된 주상용 건물과 창고, 토지가 포함된 일괄매각 물건입니다. 건물의 수익성, 임대차관계, 토지의 이용 제한과 개별적인 환금성을 함께 검토해야 합니다.

회차별 채권 미배당은 제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 임차인의 보증금·배당순위·미반환액이 확정되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 463,881,640원 가정)

제시된 예상배당 시뮬레이션에서 집행비용은 7,038,816원, 채권자 배당 합계는 456,842,824원입니다. 채권 총액 561,192,500원 중 104,349,676원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 교부되는 잔여금은 없습니다.

다만 위 표는 담보권 및 가압류 중심의 단순 추정입니다. 김신우의 임차보증금과 우선변제 관계가 반영되지 않았고, 당해세 및 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액, 낙찰자의 보증금 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 녹차골보성향토시장 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 주상용 3층 건물로 1층은 점포, 2층은 주택, 3층은 사무소로 이용 중이며 별도 창고가 있습니다. 층별 실제 점유관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역의 대지로 토지면적은 337.0㎡이며, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
• 도시계획 제한. 목록 3 토지는 일부가 도시계획시설인 도로에 저촉됩니다. 토지이용계획상 중로1류 저촉 사항이 있어 향후 이용 및 개발 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 관련 토지·건물의 매각 범위와 현황을 반드시 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 주상용 건물은 철근콘크리트조·시멘트벽돌 및 경량철골조이며, 창고는 경량철골구조입니다. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 주거·상업·사무 기능이 혼재된 지역 부동산입니다. 일반 주택과 달리 층별 이용, 임대차관계, 수익성 및 도시계획 제한에 따라 매수 수요와 적정가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 김신우의 2014.09.01 전입과 실제 점유관계, 임대차계약서 및 보증금 액수를 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수액 재산정. 확정일자, 배당요구 여부, 임차인의 법적 지위와 예상 배당액을 확인한 후 낙찰자의 보증금 승계 가능액을 계산해야 합니다.
• 신건 가격 검토. 최저가 463,881,640원을 실제 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 임차보증금 인수 가능액을 합산한 실질취득 비용으로 비교해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 주봉리 398-2와 공동담보 관련 토지·건물의 관계, 제시외 건물 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
• 도로 저촉 확인. 목록 3 토지의 도시계획시설 저촉 범위와 실제 사용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 층별 점유 및 임대관계 조사. 1층 점포, 2층 주택, 3층 사무소 및 창고의 실제 사용자를 확인하고 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 실제 배당액 확인. 예상배당표는 집행비용 추정과 근저당 채권최고액을 기준으로 작성됐으므로 실제 채권계산서와 조세·임차보증금 배당을 반영해 재산정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도 선순위 임차보증금은 남을 수 있다”

이 사건의 말소기준권리는 보성농업협동조합의 2025.02.21 근저당권입니다. 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 2014.09.01 전입한 임차인 김신우의 권리는 별도로 검토해야 합니다.

특히 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 463,881,640원만을 기준으로 입찰하거나, 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

여기에 주상용 건물·창고·토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 도시계획도로 저촉까지 고려하면 권리와 물건 자체에 대한 확인이 모두 중요합니다.

핵심은 선순위 임차보증금의 규모와 실제 승계 가능액을 먼저 확정하는 것입니다. 그 결과를 토대로 실질취득 비용과 매각 범위, 토지이용 제한을 함께 검토해야 합니다. 현재로서는 등기상 후순위 권리 소멸만을 근거로 인수 부담이 없는 안전한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.