광주지방법원 2026타경50824. 광양시 중동 ‘수하임1차’ 8층 805호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 염강자는 임대차계약일이 2019.12.10.이고 점유개시일·확정일자는 2022.02.23.이지만, 주민등록일자가 2024.09.30.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 2025.02.06. 설정된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 등기에는 말소기준 근저당과 같은 날 민간임대주택등기가 존재하고, 우리은행 근저당에는 뒤이어 채권최고액 80,760,000원·공동담보 해제라는 변경기재가 있습니다. 반면 예상배당표는 우리은행 채권최고액을 8,334,600,000원으로 반영하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 이 변경등기의 정확한 효력과 공동담보 관계를 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 8층 805호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하3층 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 염강자 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2024.09.30 / 2022.02.23 점유개시 2022.02.23 · 배당요구 2025.02.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 143,500,000원 자체는 크지만, 전입신고가 말소기준권리인 2022.01.03. 우리은행 근저당보다 뒤인 2024.09.30.이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 2025.02.06.로 후순위이며, 제공된 배당·인수 계산에서 매수인이 넘겨받는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1.91억, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 191,000,000원입니다. 1회 유찰 시 152,800,000원, 2회 유찰 시 122,240,000원으로 계산됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 8,290,574,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 8,328,239,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 8,358,371,360원 | 0원 |
중요한 점은 유찰돼도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 다만 수하임1차의 실제 거래금액과 비교할 숫자가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 191,000,000원이나 유찰가가 시세보다 싸다·비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이번 신건 가격 자체에는 별도의 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 191,000,000원 가정 시 집행비용 3,474,000원을 제외한 187,526,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권 미배당은 8,290,574,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중앙초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트, 공공기관, 업무용 시설, 학교, 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물의 8층 805호이며, 급·배수, 전기, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공동주택 건부지이며 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다. 중심상업지역이고 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 2021.12.15. 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 염강자의 주민등록일 2024.09.30.이 말소기준일 2022.01.03.보다 늦다는 점과 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경기재 80,760,000원, 공동담보 해제의 정확한 관계를 등기 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.03. 접수된 민간임대주택등기의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 관리비. 2026.06.19. 현황조사일 기준 미납 관리비가 838,490원 있습니다. 실제 인수 범위와 추가 발생분을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 191,000,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없으므로, 실제 동일 단지·유사 면적 거래가격을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 분명한 장점은 임차보증금 143,500,000원을 매수인이 승계하지 않는다는 점입니다. 염강자의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 인수액은 전 회차 0원입니다. 반면 신건 최저가 191,000,000원이 실제 시세보다 유리한지는 확인할 수 없고, 등기에는 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 임차인 인수위험은 낮지만, 담보범위 확인과 가격 검증이 끝난 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
