광주지방법원 2026타경50844. 순천시 석현동 7, 205동 1층 101호 아파트입니다. 현재 소유자는 권혁균이고, 2011.03.08. 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 한국주택은행 근저당과 순천시 압류는 이미 말소됐고, 현재 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행됩니다.
이 사건은 단순히 “등기부 채권이 소멸하는가”만 볼 물건이 아닙니다. 2024.02.01. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 별도로 오윤택이 2023.12.11. 전입한 임차인으로 신고되어 있습니다. 한국토지주택공사는 오윤택 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 7 205동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.74㎡ · 5층 건물 내 1층 101호 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 권혁균 · 2011.03.08. 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 34,297,396원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약은 있지만 미상 임차인 범위가 남는다
등기부상 과거 한국주택은행의 근저당권은 2004.12.03. 해지로 말소됐고, 순천시 압류도 2004.06.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 한국토지주택공사의 주택임차권과 오윤택의 임차인 신고입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기에는 반환받지 못한 임차보증금 33,000,000원, 임대차계약일 2019.11.25.·2021.11.30., 주민등록일과 점유개시일 2019.12.10., 확정일자 2019.11.26.이 기재돼 있습니다.
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오윤택 실제 임차인 | 2023.12.11. | 미상 | 2026.07.14. | 대항력 가능·미상 · 보증금·확정일자 추가 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 | 2019.12.10. | 33,000,000원 | 2024.02.01. | 오윤택 보증금의 승계분 · 별도 보증금 아님 |
② 시세 비교 — 인수위험을 빼도 신건 가격이 높다
동일 단지 ‘주공’ 전용 42.74㎡의 확인된 최근 거래는 2024.09. 1층 49,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 49,000,000원이며, 현재 최저매각가 80,000,000원은 이 금액의 163.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 42.74㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.74㎡ | 1건 | 49,000,000원 |
최저매각가만 놓고 보더라도 최근 거래보다 높습니다. 더구나 오윤택의 보증금 중 매수인에게 실제로 남을 금액이 확인되면 실질취득비용은 80,000,000원보다 높아질 수도 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 34,297,396원 | 34,297,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,862,604원 |
위 배당은 매각가 80,000,000원 가정의 계산입니다. 서울보증보험 청구액 34,297,396원은 전액 배당되는 구조이며, 계산상 잔여는 43,862,604원입니다. 다만 임차인 배당·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있고, 오윤택의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼산초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·상가 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 101호이며, 남동향·계단식입니다. 일반적인 위생·급배수설비와 도시가스 보일러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 521,800원/㎡입니다. 장방형 평지의 아파트·부대복리시설 부지입니다.
- 단지. 주공 · 240세대 · 1984.11.19. 준공입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오윤택 보증금 확인. 전입일은 2023.12.11.로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 밖 인수액 존재 여부를 매각물건명세서 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 확약서 적용범위 확인. 2026.07.16. 제출된 서울보증보험 확약이 승계 임차권의 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사의 33,000,000원은 오윤택 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인이 추가로 존재하는 것이 아닙니다.
- 가격 확인. 최저가 80,000,000원은 최근 실거래 49,000,000원의 163.3%입니다. 현재 회차 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원입니다. 다만 어느 회차에서도 미상 임차인 인수액을 먼저 확인한 뒤 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
맺으며 — 확약만 보고 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 된다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 한국토지주택공사 임차권의 승계분은 서울보증보험 주식회사의 확약으로 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 확인돼 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 하지만 실제 임차인 오윤택은 별도 신고돼 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 그 범위까지 확약으로 모두 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
둘째, 가격입니다. 신건 최저가 80,000,000원은 최근 실거래 49,000,000원의 163.3%입니다. 미상 임차인 인수액을 전혀 더하지 않아도 최근 확인시세보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 회차는 권리범위 확인이 선행돼야 하고, 가격 역시 최근 거래 대비 메리트가 없는 상태로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
