광주지방법원 2026타경50869. 광양시 중동 수하임1차 20층 2001호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 140,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 가장 먼저 확인되는 담보권은 2022년 1월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 기재된 채권최고액은 8,334,600,000원으로, 공동담보목록이 연결된 담보권입니다.
이 근저당 이후 2025년 6월 30일 김상윤의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 140,000,000원이며, 등기에는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 임차인의 실제 대항력 유지 여부와 우선변제권 성립 여부가 별도로 확정된 것은 아닙니다. 따라서 근저당보다 임차권등기일이 늦다는 사실만으로 모든 보증금 인수 가능성이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50869 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 광주지방법원 순천지원 |
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 20층 2001호 도로명주소: 오류로 56 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 대상 면적 59.5627㎡ · 20층 건물 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.03. 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 미납 관리비 | 545,030원 (2026.07.02. 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 공동담보 근저당이 핵심
권리분석의 출발점은 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액 8,334,600,000원이 기재돼 있고 공동담보목록 제2022-3호가 연결돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다.
갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안의 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리 및 임대사업자 관련 의무는 별도로 확인해야 하며, 근저당권과 동일하게 자동 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.4억과 대항력 확인
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상윤 | 전유부분 건물의 전부 | 140,000,000원 | 판정 미상 | 확인 필요 | 실제 임차인 |
| 임차인 | 김상윤 |
|---|---|
| 보증금 | 140,000,000원 |
| 사용관계 | 주거 · 임차권등기 |
| 임대차계약일 | 2020.01.07. |
| 주민등록일자 | 2022.03.10. (임차권등기 기재) |
| 점유개시일자 | 2022.03.10. (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2022.02.08. (임차권등기 기재) |
| 임차권등기일 | 2025.06.30. (2025카임72) |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2025.06.30. |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제 | 확정 판정 필요 |
현재 배당모형의 인수 추정액은 0원이지만, 이것만으로 임차보증금의 법적 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 선순위 대항력이 별도로 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
실제 임차인은 김상윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 강제경매를 신청한 채권자이며, 이 사건의 신청 청구금액과 김상윤의 임차보증금이 모두 140,000,000원입니다. 두 금액이 동일하다는 이유만으로 별개의 임차보증금이 추가 존재한다고 계산하거나, 반대로 동일 채권의 대위·승계 관계가 확정됐다고 단정해서도 안 됩니다. 실제 채권관계와 보증금 반환·대위변제 여부는 배당 및 권리 확인 과정에서 대조해야 합니다.
③ 가격 검토 — 감정가를 시세로 단정하지 말 것
수하임1차는 105세대 규모로, 준공일은 2021.12.15.입니다. 이 사건의 감정가는 194,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 대상 면적 59.5627㎡에 정확히 대응하는 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가가 최근 거래 시세보다 저렴한지 여부는 판단을 유보해야 합니다.
| 가격 관련 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 194,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 194,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 155,200,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 124,160,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 단지 평균 유찰 | 1.7회 | 과거 경매 통계 |
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
최초 우리은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원으로 계산됩니다. 이는 공동담보 변경에 따른 실제 피담보채권액과 임차인의 별도 배당순위가 최종 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 194,000,000원 |
집행비용 3,516,000원은 추정치입니다. 우리은행 배당액은 최초 채권최고액을 반영한 모형상 금액이며, 공동담보 변경·실제 채권잔액·임차인 배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 김상윤의 임차보증금은 별도의 배당액이 확정되지 않았으므로 위 금액만으로 보증금 회수 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 8,284,116,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 8,322,372,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 8,352,978,240원 | 0원 |
위 시나리오에서는 모든 회차에서 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액이 0원입니다. 다만 최초 공동담보 채권최고액을 그대로 사용했기 때문에 실제 채권관계가 반영되면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재한 중심상업지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 단지 서측은 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2001호입니다. 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 등 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며, 지형은 사다리형 평지입니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 105세대이며 준공일은 2021.12.15.입니다. 최근 동일 면적 실거래에 대한 직접 비교가 확인되지 않았으므로 실제 매각 가능 가격과 환금성은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 대조. 우리은행 최초 근저당 채권최고액 8,334,600,000원, 변경등기 80,760,000원, 공동담보 해제 내역 및 제2022-3호 공동담보목록을 대조하세요.
- 김상윤 임차권 확인. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 확인하고, 배당 및 매수인 인수 가능성을 구분해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 신청 청구금액 140,000,000원의 발생 원인, 임차보증금과의 관계, 대위·승계 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록, 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 수하임1차의 동일·유사 면적 최근 실거래와 실제 매도 호가를 확인하고, 감정가 194,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비 정산. 기존 확인액 545,030원뿐 아니라 입찰 시점의 총체납액과 공용·전유부분 부담을 확인하세요.
- 최신 권리원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권신고 내역을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수액”
광양 수하임1차 2001호는 194,000,000원에 시작하는 신건입니다. 그러나 선순위 공동담보 근저당의 변경 이력, 김상윤의 임차권등기와 보증금 140,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매 신청이라는 구조를 함께 살펴야 합니다.
배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력과 보증금 회수 관계가 확정되지 않은 이상 이를 최종 법률 판단으로 받아들일 수 없습니다. 더욱이 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 194,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 부족합니다.
현재 핵심은 권리 확인과 시세 검증입니다. 공동담보 변경과 임차인 권리관계를 해소한 뒤 실제 취득비용을 산정하고, 최근 거래가격과 비교해야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 단순히 신건이나 향후 유찰가격만으로 접근하기에는 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
