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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경11739 · 울산지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 81.44㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
97,510,000원 9,751만 감정가 135,000,000원
감정가의 72% 2026-07-16 낙찰
최저매각가 94,500,000원 최저가 대비 +3%
낙찰일
07-16 낙찰 완료
울산지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
945만원
최저가의 10% · 9,450,000원
감정가 대비
▼ 27.8% 싸게 매수
감정가 1.35억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

권리는 깨끗하지만, 소형 단지 환금성을 봐야 한다 — 울산 동산프라자 401호

울산지방법원 2025타경11739 · 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 4층401호
감정가 135,000,000원 · 최저매각가 94,500,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.16 · 임의경매(주식회사경남은행)
58점
매력지수 B등급 · 인수 0원·권리 소멸 구조는 안정적이나 소형 단지와 미배당 채권 리스크가 존재
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수 0원이지만 16세대 소형 단지와 채권 미배당 구조를 감안해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 동산프라자는 총 16세대 소형 단지로 거래량과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
감정가
135,000,000원
평가금액
최저가
94,500,000원
1회 유찰(70%)
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
소형 단지
16세대

울산지방법원 2025타경11739. 울산 동구 화정동 동산프라자 401호 아파트입니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 주식회사경남은행 근저당권이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없어 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 가격만 보고 접근하기에는 주의점이 있습니다. 동산프라자는 1995년 준공, 16세대 규모의 소형 집합건물입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 빈도와 매수층 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2025타경11739 (임의경매)
소재지울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 4층401호
물건종류 / 이용상태아파트 · 아파트로 이용중
소유자이영화, 이춘홍 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가135,000,000원 / 94,500,000원
신청채권자 / 청구주식회사경남은행 / 72,851,738원
매각기일2026.07.16

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 2016.01.29 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 107,800,000원이며, 이후 발생한 최정화 가압류와 2025타경11739 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세·환금성 판단

동산프라자는 16세대 규모이며 최근 매매 거래 확인 자료가 없어 일반 대단지 방식의 평균 시세 비교는 어렵습니다. 따라서 가격 메리트 판단보다 거래 가능성과 매수층 확인이 중요합니다.

⚠️ 소형 단지 체크 준공일 1995.01.20, 총 16세대 규모입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 소형 집합건물은 거래 빈도와 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,101,000원
을구 7번 근저당권 · 주식회사경남은행107,800,000원92,399,000원
갑구 3번 가압류 · 최정화150,000,000원0원
소유자 교부-0원

최저매각가 기준 선순위 근저당권 일부 배당 후 가압류 채권은 미배당 발생 구조입니다. 매수인에게 채무가 승계되는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
1회 유찰 후 최저가 94,500,000원. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 가격보다 중요한 변수는 소형 단지 특성입니다. 총 16세대 규모로 매도 시 시장 유동성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산광역시 동구 화정동 상진초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다.
  • 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 4층 401호이며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 경남은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 소멸 대상입니다.
  • 소형 단지 검토. 16세대 규모라 향후 매도 가능성을 반드시 확인하세요.
  • 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 거래성을 봐야 한다”

울산 동산프라자 401호는 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인이 부담할 인수금도 없습니다. 다만 대단지 아파트처럼 풍부한 거래층을 기대하기 어려운 소형 집합건물이므로, 낙찰 이후 환금성과 실수요층 확인이 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·배당자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제 상황에 따라 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 4층401호

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