대구지방법원 2025타경32237. 월성자이 105동 9층 903호, 동일 면적 실거래 기준 125.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍정자이고, 2020.12.08. 거래가액 493,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 김희진의 주택임차권입니다. 김희진은 2022.06.20. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.19. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 480,000,000원입니다.
등기상 임차권은 2024.06.28. 설정됐고, 강제경매개시결정은 2025.12.19.입니다. 따라서 데이터상 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득비용이 보증금 480,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 2026.07.22. 대항력포기확약서가 제출돼 그 핵심 위험을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1261 월성자이아파트 105동 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 125.79㎡ · 23층 건물 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 홍정자 (2020.12.08. 소유권 취득 · 거래가액 493,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 337,400,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
과거 농업협동조합중앙회·대우캐피탈·한국씨티은행·대구칠성신용협동조합의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 살아 있는 핵심 권리는 김희진의 보증금 480,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차인의 전입일 2022.06.20.은 경매개시결정 2025.12.19.보다 앞서며, 데이터도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김희진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 480,000,000원 | 2022.06.20 | 2022.05.19 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
월성자이 동일 면적 125.79㎡ 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균 487,428,571원은 과거 고가 거래를 포함하므로 가격 판단의 중심으로 쓰지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 480,000,000원, 최신 거래도 2025.06. 480,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 125.79㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2025.02 | 125.79㎡ | 10 | 480,000,000원 |
| 2024.06 | 125.79㎡ | 5 | 452,000,000원 |
| 2024.06 | 125.79㎡ | 5 | 452,000,000원 |
| 2024.03 | 125.79㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2024.01 | 125.79㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2023.05 | 125.79㎡ | 2 | 528,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.79㎡ | 2건 | 480,000,000원 |
대항력포기확약을 반영한 실질취득 337,400,000원은 최근 12개월 평균 480,000,000원의 70.3%입니다. 최신 거래 480,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮기 때문에, 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 가격상 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -2.1%인 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 487,428,571원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,523,600원 |
| 1. 임차인 김희진 보증금 | 480,000,000원 | 331,876,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김희진 보증금의 미배당분은 148,123,600원으로 계산되지만, 2026.07.22. 대항력포기확약서가 제출돼 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표 자체는 제공된 매각가 337,400,000원 기준 분배값이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 전부를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 337,400,000원 | 148,123,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 269,920,000원 | 214,658,880원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 215,936,000원 | 267,887,104원 | 0원 |
표에서 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액의 성격입니다. 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 480,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반대로 이번처럼 대항력포기확약이 반영되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이므로, 각 회차의 매각가 자체가 실질취득의 중심값이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조암중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 5차선, 북측·서측은 폭 약 10미터, 동측은 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2006.11.24. 사용승인된 철근콘크리트조 23층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·지역난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 중로1류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,478,000원/㎡입니다.
- 환금성. 월성자이는 480세대이고 동일 면적 실거래는 7건 확인됩니다. 최근 거래 추세 -2.1%와 경매 평균 유찰 4.0회를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.07.22. 제출된 주택도시보증공사 대항력포기확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약의 효력·적용 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 김희진은 보증금 480,000,000원, 전입 2022.06.20., 확정일자 2022.05.19.의 대항력 있는 임차인입니다. 확약이 없다는 가정으로 접근하면 완전히 다른 인수형 물건이 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 480,000,000원입니다. 과거 전체 평균 487,428,571원보다 최근 지표를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -2.1% 낮습니다. 실질취득이 최근 평균의 70.3%여도 추가 하락 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
- 반복 유찰의 의미. 현재 4회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 실거래 대비 가격 차이와 별개로 경매 수요·환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·대항력포기확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약이 싸게 만든다”
표면만 보면 감정가 482,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰돼 337,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 김희진의 보증금은 480,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 148,123,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 단순한 저가매수 논리가 성립하지 않습니다.
이번 사건은 2026.07.22. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출로 결론이 달라집니다. 그 효과를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 337,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 480,000,000원의 70.3%입니다. 가격상 여유는 분명하지만, 최근 추세 -2.1%와 4회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%는 무시할 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 반복 유찰 뒤의 실제 수요입니다.
