부산지방법원 2026타경10178. 하이뷰 더파크 10층 1010호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 구병욱이며, 2021.02.26. 거래가액 154,030,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2024.12.13. 전유현 명의의 주택임차권 141,000,000원과 2026.01.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 자료상 말소기준은 이 경매개시결정으로 표시되어 있어 그보다 앞선 전입·점유관계는 별도로 보아야 합니다.
특히 전유현은 2022.11.23. 확정일자, 2022.12.08. 주민등록 및 점유개시가 확인되고 배당요구도 한 상태입니다. 원칙적인 배당 시뮬레이션에서는 최저가 103,000,000원에서 집행비용을 뺀 100,758,000원을 배당받고 보증금 부족분 40,242,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부족분에 대해 별도의 확약서가 제출된 사건이라는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 10층 1010호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상24층 중 10층 |
| 소유자 | 구병욱 (2021.02.26. 소유권이전 · 거래가액 154,030,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,455,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발급일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 남은 문제는 미상 점유자
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유현 | 2022.12.08 | 141,000,000원 | 원칙 有 | 有 확정일자 2022.11.23 · 배당요구 | HUG 확약 양도전 임차인 · 대항력·잔존청구 포기 |
| 김인혜 | 2025.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동일 | 2026.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 명의가 임차인 목록에 별도로 중복 신고된 구조는 아니므로 실제 임차인은 3명입니다. 전유현은 등기된 임차권자로 보증금과 확정일자가 확인되지만, 김인혜·강동일은 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인의 총 실질취득가 상단을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 전유현 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,455,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 전유현 보증금 중 40,242,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.05.11. 확약서 때문에 전유현 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 김인혜·강동일에게 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 전유현 부족분은 커져도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 전유현 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 40,242,000원 | 148,455,534원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 60,483,200원 | 148,455,534원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 76,666,560원 | 148,455,534원 |
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 전유현의 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금에 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 전유현에 관한 확약으로 그 잔존 청구가 제거됐습니다. 따라서 40,242,000원·60,483,200원·76,666,560원은 룰상 계산액일 뿐, 전유현 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 아파트로 볼 수 없습니다. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상24층 건물 내 10층 1010호입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산지하철1호선 부전역 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 부전역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 공동현관문, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 남동측 약 35m, 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 6,222,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유현 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 김인혜 보증금 확인. 2025.06.27. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 강동일 보증금 확인. 2026.01.19. 전입으로 경매개시결정 2026.01.29.보다 앞섭니다. 역시 보증금·확정일자가 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 및 현재 효력관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 103,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 서로 대조해 점유자와 임차보증금 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 1.41억 위험은 해소됐지만, 사건이 끝난 것은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 전유현의 보증금 141,000,000원입니다. 현재 최저가 103,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형으로 보아야 하고, 신건 기준 부족분도 40,242,000원에 달합니다. 다행히 주택도시보증공사의 2026.05.11. 확약으로 전유현에 관한 대항력·잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해 전유현 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그러나 김인혜·강동일은 별개입니다. 두 사람 모두 경매개시결정 전 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 없어 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확약의 수혜 범위를 이들까지 확대해서 볼 근거도 없습니다. 또한 비교 실거래가 없어 감정가 103,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 2명의 권리 확인이 끝나야 실질취득비용을 확정할 수 있는 사건”으로 보는 것이 핵심입니다.
