58,800,000원
울산지방법원 2025타경11767. 울산 남구 야음동 한라전원 107동 3층 306호 아파트입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2016.01.22. 설정된 서대구신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 2018년 근저당, 경매개시결정, 2026년 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 눈에 띄게 내려온 상태입니다. 같은 단지·같은 전용면적 55.05㎡의 최근 거래는 100,000,000원과 120,000,000원이고 최근 12개월 평균은 110,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 평균의 53.5%입니다. 다만 확인되는 거래가 2건뿐이어서 표본이 넓지 않고, 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 숫자상 할인율과 별개로 실제 점유관계 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11767 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 868-1 한라 107동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.05㎡ · 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 |
| 소유자 | 이용규 3분의 1 · 이용길 3분의 1 · 이해동 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 45,770,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
과거 경남은행·반구1동새마을금고의 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.01.22. 서대구신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 2018.02.13. 같은 조합이 설정한 채권최고액 12,000,000원 근저당과 2025.05.12. 임의경매개시결정, 2026.05.14. 이해동 지분에 대한 울산광역시 남구 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래 평균의 53.5%
한라전원은 총 74세대, 사용승인일은 1989.06.21입니다. 대상 전용면적 55.05㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 55.05㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 55.05㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 55.05㎡ | 2건 | 110,000,000원 |
최근 12개월 평균은 110,000,000원, 최신 거래는 2024.10의 120,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 최근 평균의 53.5% 수준으로 숫자상 가격 차이는 큽니다. 감정가 120,000,000원도 최신 거래 120,000,000원과 같은 금액입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하므로 이 평균을 개별 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 60,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 가정 시 채권최고액 합계 72,000,000원 가운데 57,341,600원이 배당되고 미배당은 14,658,400원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 14,658,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 31,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 44,106,616원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 45,770,000원에 대해 충족으로 계산되지만, 3회 유찰 시 40,019,120원, 4회 유찰 시 27,893,384원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 소재 울산해양경찰서 북측 인근이며, 주위는 대부분 아파트 단지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 일반 대중교통편은 보통인 편입니다. 진출입 도로상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창입니다.
- 설비. 난방설비·위생급배수·옥내소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사의 아파트 부지이며 토지면적은 3,536.0㎡, 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역이 포함·접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 한라전원은 74세대이며 사용승인일은 1989.06.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.01.22. 을구 11번 서대구신용협동조합 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 실거래 표본 주의. 동일 면적 최근 거래는 2건뿐입니다. 100,000,000원과 120,000,000원의 차이가 있어 개별 호수 상태를 가격에 반영해야 합니다.
- 노후도 확인. 1989.06.21 사용승인 단지이므로 내부 수리 상태와 공용부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공유자 소유. 이용규·이용길·이해동이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각 대상과 점유·인도 관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당표 성격. 현재 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 사용한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남았다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2016년 서대구신용협동조합 근저당을 말소기준으로, 뒤의 2018년 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하고 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치며 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원으로 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 110,000,000원의 53.5% 수준입니다.
다만 확인되는 실거래는 2건뿐이고 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 따라서 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 실제 입찰 판단에서는 점유자 확인·내부 상태·노후도를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 인수 위험은 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 현장 확인을 마쳐야 가격 메리트가 완성되는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
