전주지방법원 2025타경21175. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 1층 104호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 2022.10.18. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 하송이 근저당권, 김영실 가압류, 이태선 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차권자 이태선의 보증금은 229,000,000원이지만 전입일이 2022.11.22.로 말소기준권리인 2022.10.18. 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료에서는 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 자체가 크다고 해서 낙찰자가 그대로 떠안는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21175 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 존재하지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 이후의 하송이 근저당권, 김영실 가압류, 이태선 주택임차권과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태선 | 229,000,000원 | 2022.11.22 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차권등기는 2024.10.11.이며 배당요구도 접수되어 있습니다. 자료상 대항력은 없고, 우선변제 여부는 별도로 확정되어 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 284,000,000원은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06~2026.09 사이 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 현재 최저가 284,000,000원은 최근 거래 최고가보다도 높습니다. 특히 동일한 1층 거래가 2026.08과 2026.09에 각각 215,000,000원으로 확인됩니다. 현재 경매물건 역시 1층 104호인 만큼, 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 279,224,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 하송이 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액은 36,449,191,256원, 총 예상배당은 279,224,000원이며 미배당은 36,169,967,256원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 1층 104호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트부지이며 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 동측 약 25m 도로로 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이고 준공일은 2022.09.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 최저가 284,000,000원이 최근 12개월 평균 222,444,444원의 127.7%입니다. 현재 회차에서 시세보다 저렴하다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 동일 1층 실거래 확인. 2026.08과 2026.09의 1층 동일 면적 거래가 모두 215,000,000원입니다. 해당 물건도 1층입니다.
- 임차권 확인. 이태선의 보증금은 229,000,000원이지만 전입일 2022.11.22.가 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 원본 대조. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기사항과 매각물건명세서 원문을 함께 대조하되, 현재 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최근 실거래를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심인 사건
이 사건의 핵심은 보증금 229,000,000원의 임차권이 아니라 가격입니다. 이태선은 실제 임차인 1명이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 127.7%이며 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 권리관계는 비교적 단순하지만 현재 회차의 가격 부담은 분명한 사건입니다.
