전주지방법원 2025타경21215. 군산시 월명동 클래시움아파트 202동 503호, 전용 약 101.66㎡의 아파트입니다. 소유자는 최숙자이며, 2023년 12월 국민은행이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 채권이 유케이제십일차유동화전문유한회사로 양도되어 임의경매가 진행된 구조입니다.

현재 살아 있는 담보권의 말소기준은 국민은행 근저당입니다. 과거 우리은행·중소기업은행 근저당과 가압류는 이미 말소되었고, 현재 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 매수인이 별도로 인수하는 권리도 없습니다.

그런데 가격은 다른 이야기입니다. 감정가 202,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 44,500,000원 높습니다. 전체 12건의 장기 평균 175,416,666원을 적용하더라도 감정가가 더 높지만, 최근 거래가격이 하락했다는 점을 고려하면 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 핵심은 2023.12.28. 설정된 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며, 채무자는 농업회사법인유한회사에이치에스팜입니다. 이후 경매개시결정도 이 근저당권보다 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸합니다.

2004년 우리은행 근저당, 2011년 중소기업은행 근저당과 2012년 가압류는 이미 말소된 권리입니다. 특히 과거 우리은행의 채권최고액 14,595,600,000원은 현재 매수인이 인수할 채무가 아니므로 이를 현재 담보채무에 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 28.3% 비싼 신건

클래시움은 2004년 준공된 210세대 아파트입니다. 분석 대상과 동일한 약 101.66㎡ 실거래 12건을 살펴보면 과거 거래가격과 최근 거래가격 사이의 차이가 뚜렷합니다.

전체 12건 평균은 175,416,666원이지만, 2023년의 220,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 실제 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 157,500,000원입니다.

2026년 1월 거래도 같은 달에 115,000,000원과 182,000,000원으로 가격 차이가 큽니다. 최신 거래로 집계된 115,000,000원은 1층 거래이므로 대상 물건인 5층과 단순히 동일시해서는 안 되지만, 감정가 202,000,000원을 정당화하는 근거로 보기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 예상 배당을 계산하면, 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 국민은행 근저당 관련 채권에 배당됩니다. 채권최고액 216,000,000원을 기준으로 한 분석이므로 실제 확정 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 미배당액을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세 및 미확인 우선변제 사항에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 예상 배당 비교

매각가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 명시된 권리구조에서 이 미배당금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 아파트 중 5층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화·출입통제설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 12m, 서측 약 6m, 동측 약 4m의 포장도로에 접하며 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 고도지구·시가지경관지구 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 422,600원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 210세대, 2004년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래가격이 115,000,000원부터 220,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 거래 추세가 -14.6%인 점에서 매각가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 175,416,666원보다 최근 12개월 평균 157,500,000원과 최신 거래가격을 우선 확인하세요. 신건 가격은 최근 평균의 128.3%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 거래 대비 14.6% 하락했습니다. 과거 고가 거래에 기대어 현재 시세를 높게 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 161,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 129,280,000원은 최근 평균 아래이지만, 최신 거래로 집계된 115,000,000원과 층별 거래 편차를 함께 검토해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·현장 점유자·임대차 여부를 확인하세요. 미확인 점유자가 있다면 대항력과 보증금, 확정일자를 추가 조사해야 합니다.
• 채권 미배당 구분. 신건 기준 미배당 추정액 17,628,000원은 채권자의 미회수액이지 매수인 인수채무가 아닙니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 미납 여부와 낙찰 후 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 입찰자금. 신건 최저가 202,000,000원 기준 입찰보증금은 20,200,000원입니다. 취득 관련 비용과 점유 이전 비용도 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인자료 및 실거래 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 부담보다 가격 부담이 큰 사건

군산 클래시움 503호는 현재 확인된 등기상 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이며, 명세서상 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유자 확인은 남아 있습니다.

가격 측면에서는 주의가 필요합니다. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 157,500,000원보다 44,500,000원 높은 수준입니다. 최근 가격 추세도 -14.6%로 하락했습니다.

1회 유찰 가정가격 역시 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가정가격에서야 최근 평균 아래로 내려갑니다. 그러나 최신 거래로 집계된 115,000,000원과의 차이, 층별 편차 및 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.

결론은 명확합니다. 명시된 인수권리는 없지만, 신건 가격은 최근 시세에 비해 높습니다. 감정가 2.02억 자체를 가격 경쟁력으로 평가하기 어렵고, 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 입찰가격을 재검토해야 하는 사건입니다.