울산지방법원 2025타경11782. 울산 북구 염포동 158, 159-1 소재의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층이며, 이용상태는 지하층 대피소, 1층 근린생활시설 및 다가구주택, 2·3층 다가구주택입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 등기에서 핵심은 과거에 설정됐던 다수 근저당·압류·경매 및 주택임차권이 2016년 매각 전후로 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 5월 21일 사단법인 경상남도시각장애인연합회의 강제경매개시결정이며, 이 권리 역시 본 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 염포동 158, 159-1 · 울산광역시 북구 새장터7길 34-3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물 이용 | 지하층 대피소 · 1층 근린생활시설 및 다가구주택 · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택 |
| 소유자 | 윤주찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 553,437,320원 / 189,829,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 경상남도시각장애인연합회 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원
현재 임차인 확인 내역은 없습니다. 등기상 과거에는 윤상훈의 주택임차권이 있었고 임차보증금은 18,000,000원, 주민등록일자와 확정일자는 2013년 6월 24일이었으나, 이 임차권은 2016년 3월 2일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 임차권을 현재 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 과거 주택임차권 | 윤상훈 | 18,000,000원 | 현재 해당 없음 | 현재 해당 없음 | 말소 |
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 553,437,320원, 현재 최저매각가는 189,829,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격으로 현재 시장가를 검증할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 실제 임대수익·건물 상태·토지 가치·점유관계가 가격 판단에 큰 영향을 줍니다. 3회 유찰 자체도 현재 가격에서 반복적으로 매수세가 붙지 않았다는 사실로 받아들여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,457,606원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 사단법인 경상남도시각장애인연합회 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,371,394원 |
현재 최저가 189,829,000원 가정 시 신청채권자의 100,000,000원 청구는 전액 배당되고 소유자에게 86,371,394원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원이지만 배당 구조는 변한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 189,829,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 86,371,394원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 132,880,299원 | 100,000,000원 | 0원 | 30,219,975원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,016,209원 | 90,941,917원 | 9,058,083원 | 0원 | 0원 |
눈여겨볼 점은 유찰이 더 진행돼 신청채권자가 전액 배당받지 못하는 5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산된다는 점입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 대항력 임차보증금 승계가 아니라 적정가 판단과 실제 건물·점유 상태입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 염포동 소재 염포초등학교 북측 인근. 주위는 기존주택지대로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층. 외벽은 타일붙임·치장석붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시단창 및 이중창 등입니다.
- 설비. 위생 급·배수 및 전기설비와 주택부분 개별난방설비가 있으며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 이용. 지하층은 대피소, 1층은 근린생활시설 및 다가구주택, 2층과 3층은 다가구주택입니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 367.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 답, 평지·부정형·세로한면(불)이며 공시지가 123,500원/㎡입니다.
- 토지 관련 구역. 개발제한구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역· 자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함된 것으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 저가라고 판단하지 말고, 염포동 다가구주택·근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 현재 임차인 확인 내역은 없지만 건물 이용상 다가구주택이 포함돼 있으므로 실제 각 층·호실의 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 위치·구조·사용상태를 확인하세요.
- 유찰 원인. 3회 유찰된 물건입니다. 권리 인수보다 건물 상태·수익성·용도 혼합·환금성 등 가격 외 사유를 점검해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 매각 대상 토지별로 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다
이 사건은 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 과거 근저당·압류·임차권은 이미 말소됐고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 100,000,000원도 현재 최저가에서는 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 553,437,320원이 3회 유찰을 거쳐 189,829,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교가격 없이 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 다가구주택·근린생활시설 혼합 이용, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 다양한 토지 규제, 그리고 이미 3회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·현장·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
