울산지방법원 2025타경11782. 울산 북구 염포동 158, 새장터7길 34-3의 건물과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 지하층은 대피소, 1층은 근린생활시설 및 다가구주택, 2·3층은 다가구주택입니다. 사건의 현재 말소기준은 2025년 5월 21일 사단법인 경상남도시각장애인연합회의 강제경매개시결정입니다. 기존에 설정됐던 다수의 근저당권·경매등기·주택임차권은 이미 말소된 이력이 확인되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 매우 많이 내려왔습니다. 감정가 553,437,320원에서 현재 최저가는 132,880,000원으로, 4회 유찰 상태입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수라고 단정하는 것은 금물입니다. 특히 주거와 근린생활시설이 섞인 건물이고 토지까지 포함된 일괄매각이므로, 일반적인 공동주택처럼 단순하게 시세를 읽기 어려운 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 염포동 158 · 울산광역시 북구 새장터7길 34-3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물 이용상태 | 지하층 대피소 · 1층 근린생활시설 및 다가구주택 · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택 |
| 소유자 | 윤주찬 |
| 감정가 / 최저가 | 553,437,320원 / 132,880,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 경상남도시각장애인연합회 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 임차인 신고 내역은 없습니다. 등기에는 과거 윤상훈의 주택임차권 18,000,000원이 있었으나 2016년 3월 2일 말소됐고, 과거 다수 근저당권도 2016년 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 사건의 기준이 되는 권리는 2025년 5월 21일 강제경매개시결정이며, 배당자료에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차의 최저가는 132,880,000원으로 감정가 553,437,320원의 약 24% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없기 때문에 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 132,880,000원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,016,000원 | 90,941,712원 | 9,058,288원 |
| 6회 유찰 시 | 65,111,199원 | 63,539,197원 | 36,460,803원 |
현재 가격에서는 신청채권자 청구액 100,000,000원이 전액 배당되고도 소유자에게 30,219,680원이 남는 구조입니다. 한 차례 더 유찰돼 93,016,000원이 되면 신청채권자에게 9,058,288원이 미배당되고, 65,111,199원까지 내려가면 미배당은 36,460,803원으로 커집니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,660,320원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 사단법인 경상남도시각장애인연합회 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,219,680원 |
현재 최저가 132,880,000원 가정에서는 신청채권 청구액 100,000,000원이 전액 배당되고 30,219,680원이 잔여합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염포초등학교 북측 인근으로, 주변은 기존 주택지대이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·공공기관 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 주택 부분에는 개별난방설비가 있고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 이용상태. 지하층 대피소, 1층 근린생활시설 및 다가구주택, 2·3층 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 매각목록과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율만 보지 말고, 다가구주택·근린생활시설의 실제 임대·매매시장과 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만, 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도별 활용성. 1층 근린생활시설과 2·3층 주거 부분의 활용·수익 구조가 다르므로 용도별 현황과 수요를 나눠 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해졌지만 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건은 현재 등기상 매수인 인수액이 0원이고 임차인 신고 내역도 없어, 권리만 보면 비교적 깔끔합니다. 감정가 553,437,320원에서 4회 유찰돼 132,880,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 더구나 다가구주택과 근린생활시설, 토지, 제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 결론적으로 권리는 양호하지만, 가격·용도·환금성 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
