전주지방법원 2025타경21244. 군산시 나운동 783-1에 소재한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층 규모로 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있으며, 옥탑 계단실과 창고 등 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지면적은 392.0㎡입니다.

소유자는 대한예수교장로회신광교회입니다. 2008년 소유권을 취득하면서 전북은행을 근저당권자로 하는 담보권이 설정됐고, 이후 추가 근저당과 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 경매개시결정은 취하로 말소됐으며, 현재 사건은 채권양수인인 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 281,088,652원입니다.

이 물건의 핵심은 최저매각가가 감정가와 같은 신건이라는 점보다 외화표시 선순위 근저당의 실제 채권액, 혼합용도 건물의 점유관계, 현재 가격의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다. 등기상 권리들이 소멸한다고 해서 예상배당액까지 확정되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2008년 전북은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2008.05.09 접수된 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 일본국 법화 이천육백만 엔으로 기재되어 있으며, 같은 토지가 공동담보로 설정되어 있습니다.

이후 2008.05.27 설정된 을구 2번 전북은행 근저당권의 채권최고액은 65,000,000원입니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2025년 군산시 압류와 현재 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후의 등기입니다.

② 점유·임차관계 — 유정준의 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유 관련 인물은 유정준 1명입니다. 전입신고일은 2021.11.05로, 말소기준권리 설정일인 2008.05.09보다 늦습니다. 따라서 기재된 권리관계상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

조사된 인물 1명. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

전입일이 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재되어 있지 않습니다. 다만 보증금, 실제 점유 부분, 임대차 여부와 임대차 조건을 확인해야 하며, 보증금 미상을 보증금 0원으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 감정가와 최저가가 같은 신건

감정가와 현재 최저매각가는 모두 458,025,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가가 그대로 최저입찰 기준이 됩니다.

다만 이 물건은 근린생활시설과 주택, 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 가격 적정성을 확인하려면 인근 유사한 토지와 근린생활시설의 실제 거래사례, 건물의 이용상태, 임대수익 가능성 등을 함께 검토해야 합니다. 현재 확인된 실거래 비교값만으로 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

* 미배당 0원은 채권액이 확인된 65,000,000원 근저당만을 반영한 제한적 산정 결과입니다. 외화표시 선순위 근저당, 신청채권자의 실제 배당액 및 기타 우선배당 요소가 확정되지 않아 실제 채권 전액 배당을 의미하지 않습니다. 향후 유찰 시 금액은 가정된 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가격 변경이 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 458,025,200원 가정)

아래 표는 현재 확인된 금액을 이용한 제한적 배당 산정입니다. 특히 을구 1번 외화표시 근저당의 채권액이 확인되지 않아 배당액을 0원으로 처리한 계산상 누락이 있습니다. 이 때문에 표시된 소유자 잔여액을 실제 소유자에게 지급될 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

* 386,044,948원은 첫 번째 근저당의 채권액을 제외하고 산출된 단순 계산상 잔여액입니다. 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 나운동 소재 나운초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 상가가 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 392.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 소로각지이며 공시지가는 334,700원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 소로2류 및 소로3류 도로에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물은 옥탑 계단실과 창고로 이용되고 있습니다. 위생·급배수설비 및 일부 전기필름 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 적벽돌 노출쌓기 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택의 혼합용도 물건으로, 토지 가치뿐 아니라 건물 상태·실제 사용관계·임대 및 영업 활용 가능성을 함께 살펴야 합니다. 매각 시세와 거래 수요는 개별 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 외화표시 근저당 원본 대조. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 일본국 법화 2,600만 엔입니다. 실제 채권액, 환산 기준 및 배당에 반영할 금액을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 현재 신청채권자는 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사입니다. 전북은행으로부터의 채권양도 관계와 청구액 281,088,652원의 실제 배당관계를 확인하세요.
• 점유자 유정준 확인. 전입일은 2021.11.05로 말소기준 이후입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 사용 공간이 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 옥탑 계단실과 창고가 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 실제 이용상태, 시설 상태를 확인하세요.
• 토지·건물 가치 분리 검토. 토지면적 392.0㎡, 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 건물의 개별 상태를 확인하고 인근 유사 물건의 거래사례와 비교해야 합니다.
• 배당표 재산정. 외화표시 선순위 근저당이 누락된 계산상 소유자 잔여액 386,044,948원을 실제 배당 가능액으로 사용하지 마세요. 우선배당 항목과 채권액을 확인해 재산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 배당 확정은 다르다”

이 물건은 2008년 전북은행 근저당을 말소기준으로 하며, 이후 설정된 담보권과 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 조사된 점유자 유정준의 전입일은 말소기준 이후여서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다.

하지만 첫 번째 근저당의 채권최고액이 외화로 설정되어 있고 그 실제 채권액이 배당 계산에 반영되지 않았다는 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 현재의 예상배당표에서 소유자 잔여액으로 표시되는 386,044,948원은 확정 금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액 281,088,652원과 선순위 근저당의 배당관계를 반영한 재계산이 필요합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 458,025,200원이 적정한지 판단하려면 주변 유사 토지·근린생활시설의 거래사례와 건물의 현황을 확인해야 합니다. 권리상 인수액 0원이라는 장점은 있으나, 점유관계·실제 배당·시장가격 확인 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다.