전주지방법원 2025타경21259. 익산시 모현동1가 이화모현아파트 가동 6층 612호, 전용 57.69㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김옥순이고 2012.10.11. 거래가액 41,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 가장 먼저 살아 있는 핵심 권리는 2022.09.08. 한국토지주택공사의 주택임차권이고, 강제경매개시결정은 2025.08.25.입니다. 따라서 등기 순서만 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 경매신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.6.9.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 서류를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 분석합니다. 확약이 적용되지 않는 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 94-4 이화모현아파트 가동 6층612호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 57.69㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 6층 |
| 소유자 | 김옥순 (2012.10.11. 거래가액 41,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 41,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 포기서가 핵심
현재 권리분석의 출발점은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 2016.10.24. 이전 근저당은 이미 말소됐고, 2022.09.08. 설정된 한국토지주택공사 주택임차권이 경매개시결정보다 앞섭니다. 전입 2021.01.05., 확정일자 2020.12.15., 보증금 42,750,000원으로 등기되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
② 임차·승계 관계
| 명의 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 | 42,750,000원 | 등기상 有 2026.6.9. 포기서 제출 | 有 | 실질 0원 |
실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건으로 봅니다. 따라서 42,750,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기상 보증금 자체는 배당계산에 반영하되, 대항력 포기·말소 동의 때문에 매수인이 잔액을 추가 부담하는 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건 가격이 높다
이화모현아파트(모현이화)는 180세대, 1992.04.14. 준공 단지입니다. 동일면적 57.69㎡의 실거래 12건 평균은 37,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 34,000,000원, 최신 2026.09 거래는 24,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 57.69㎡ | 6 | 24,000,000원 |
| 2026.08 | 57.69㎡ | 5 | 26,000,000원 |
| 2026.07 | 57.69㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 57.69㎡ | 6 | 20,000,000원 |
| 2026.03 | 57.69㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 57.69㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 57.69㎡ | 1 | 31,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.69㎡ | 7건 | 34,000,000원 |
최저가 45,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.4%입니다. 최신 거래 24,000,000원보다도 높은 가격이며, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세는 -19.8%입니다. 따라서 전체 평균 37,500,000원과 비교해도 최저가는 120.0% 수준이지만, 가격 판단의 핵심은 그보다 더 낮은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 42,750,000원 | 42,750,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 41,750,000원 | 1,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 45,000,000원 가정 시 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 41,750,000원 중 1,040,000원이 배당되고 40,710,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 여기에 2026.6.9. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의까지 반영하면 해당 임차권의 실질 인수도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 612호입니다.
- 주변환경. 이리고현초등학교 남동측 인근으로, 소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지·가격 흐름. 180세대, 1992.04.14. 준공 단지로 동일면적 최근 거래는 20,000,000원에서 51,000,000원까지 분포하고 최근 추세는 -19.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 2026.6.9. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·문구를 매각물건명세서 및 제출서류 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 보증금 42,750,000원은 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 분류됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 37,500,000원보다 최근 12개월 평균 34,000,000원과 최신 거래 24,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -19.8%로 하락했습니다. 최저가가 최근 평균의 132.4%라는 점을 입찰가 판단에 직접 반영해야 합니다.
- 물건 상태 확인. 6층 중 6층 물건이며 기본 위생·급배수·난방설비가 확인됩니다. 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 선순위 주택임차권 자체보다 2026.6.9. 제출된 대항력 포기·말소 동의입니다. 등기 순서만 보면 2022.09.08. 임차권이 2025.08.25. 경매개시결정보다 앞서 인수 위험이 있지만, 해당 포기서를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실질취득액 45,000,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원의 132.4%이고 최신 거래는 24,000,000원이며, 최근 가격 추세도 -19.8%입니다. 즉 이 사건은 권리 리스크는 포기서로 크게 줄었지만, 신건 가격 자체는 최근 시세 이상인 구조입니다. 권리의 깔끔함만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
